Prima casa e immobili ancora in costruzione: un binomio che può trasformarsi in un terreno minato per chi non rispetta i tempi. Lo ha ribadito la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 25790 del 22 settembre 2025, mettendo un punto fermo su un tema che interessa molti contribuenti.
Il messaggio è chiaro: se l’immobile non è ultimato entro tre anni dall’atto di acquisto, le agevolazioni fiscali decadono, anche se si è già trasferita la residenza e attivate le utenze.
Il caso nasce dall’acquisto, da parte di due contribuenti, di un’abitazione ancora in costruzione con l’aliquota Iva agevolata al 4%. Dopo alcuni controlli, l’Agenzia delle Entrate ha contestato la mancata ultimazione dei lavori nei tempi previsti e ha disposto la revoca del beneficio fiscale, recuperando l’imposta dovuta. I proprietari hanno impugnato gli avvisi davanti alla Commissione tributaria provinciale di Biella, chiedendo di mantenere le agevolazioni “prima casa”, ma il ricorso è stato respinto. Anche la Commissione regionale del Piemonte, in appello, ha confermato la decisione, rilevando che l’immobile, ancora censito in categoria catastale F/3, non poteva considerarsi ultimato.
Prima casa: la sentenza della Cassazione
La controversia è così approdata in Cassazione. I ricorrenti sostenevano che la legge non preveda la decadenza dalle agevolazioni per mancata ultimazione dei lavori, purché l’immobile sia adibito a abitazione principale, documentando il trasferimento di residenza e le utenze attive. Ma i giudici della Suprema Corte hanno ribadito chela permanenza della categoria F/3 certifica la non ultimazione dell’edificioe che, senza una regolarizzazione catastale entro i tre anni, non si può invocare l’agevolazione. “La classificazione F è una categoria fittizia - si legge nell’ordinanza - che non può costituire base utile per i benefici prima casa”.
La Corte ha inoltre respinto la censura dei contribuenti sulla presunta incostituzionalità dell’articolo 75 del Dpr 633/1972, secondo cui una parte delle sanzioni Iva è destinata ai fondi delle amministrazioni accertatrici. Secondo i giudici, la norma rientra nella discrezionalità del legislatore e non genera alcun conflitto di interessi, poiché i meccanismi di accertamento sono automatici e predeterminati.
In definitiva, la Cassazione ha confermato la legittimità della revoca delle agevolazioni, ricordando che il rispetto dei termini e la regolarità catastale sono condizioni imprescindibili per conservare i vantaggi fiscali legati alla “prima casa”.