Il Superbonus può riservare sorprese anche dopo la fine dei lavori. Chi vende un immobile ristrutturato con l’incentivo fiscale entro dieci anni dall’intervento, infatti, potrebbe trovarsi a dover pagare le imposte sulla plusvalenza. Ma in quali casi scatta davvero la tassazione? Una recente risoluzione dell’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza su un caso emblematico.
Un contribuente aveva ricevuto in donazione un’abitazione nel 2012. L’immobile era stato oggetto di lavori agevolati con il Superbonus, terminati a dicembre 2024, ma non era mai stato utilizzato come abitazione principale. Intenzionato a venderlo nel 2025, ha chiesto all’Agenzia se la plusvalenza derivante dalla cessione dovesse essere dichiarata.
Superbonus e donazioni: la risposta del Fisco
Con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, l’Agenzia ha risposto affermativamente: la plusvalenza è imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir, perché l’immobile non rientra nelle eccezioni previste dalla norma.
La decisione si fonda sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (n. 213/2023), che ha esteso il campo delle plusvalenze tassabili includendo anche quelle relative agli immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus, se venduti entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Le uniche esenzioni riguardano:
- gli immobili acquisiti per successione;
- quelli destinati ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso.
Nel caso analizzato, l’abitazione era stata donata e non adibita a dimora principale, quindi nessuna delle eccezioni trovava applicazione.
Per il calcolo della plusvalenza si fa riferimento all’articolo 68 del Tuir: il costo iniziale è quello sostenuto dal donante, rivalutabile con l’indice Istat. Tuttavia, se gli interventi Superbonus si sono conclusi da meno di cinque anni e sono stati fruiti tramite cessione del credito o sconto in fattura, le spese agevolate non possono essere conteggiate; se invece sono trascorsi più di cinque anni, si può includere il 50% di tali costi.
L’Agenzia ha inoltre ricordato, con la circolare n. 13/2024, che la tassazione si applica alla prima cessione dell’immobile oggetto di Superbonus, indipendentemente da chi abbia realizzato gli interventi o dal tipo di detrazione utilizzata.
In sintesi, chi vende un immobile ricevuto in donazione, ristrutturato con Superbonus e mai adibito ad abitazione principale, deve mettere in conto l’imposta sulla plusvalenza se la cessione avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori.