Come sono andate negli ultimi tre mesi del 2023 le compravendite di terreni? Ce lo dice l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con la più recente edizione delle sue “Statistiche Trimestrali”.
La sezione dedicata ai terreni, inaugurata nel 2022, ha ampliato l’offerta informativa messa a disposizione dall’Osservatorio sul mercato immobiliare, con l’obiettivo di fornire una panoramica sul mercato fondiario, di cui analizza consistenza fisica, composizione interna e articolazione territoriale, e di monitorarne le dinamiche. La base di questa informazione è costituita dai dati catastali e fiscali, secondo specifiche tecniche in gran parte diverse da quelle che caratterizzano il mercato delle abitazioni e che sono illustrate in dettaglio nella Nota metodologica.
I dati pubblicati si riferiscono all’ultimo trimestre dell’anno appena trascorso (oltre ad aggiornare e consolidare i dati del 2022 tenendo conto degli atti registrati fuori dai termini ordinari) e mostrano come il 2023 si sia chiuso con un dato di sostanziale stabilità del mercato, dopo i ripetuti cali dei trimestri precedenti.
A livello nazionale la variazione tendenziale delle superfici scambiate si è infatti assestata a -0,2% rispetto al -10,3 e -11,6% che avevano caratterizzato la parte centrale dell’anno. Scendendo nel dettaglio territoriale i dati si presentano piuttosto differenziati. I tre mercati di maggior peso, vale a dire Sud, Isole e Nord Est, esibiscono dinamiche di crescita comprese tra il 3 e l‘8%, laddove nei restanti mercati si registrano cali significativi, che nel caso nelle regioni centrali sfiorano il 12%.
Ancora una volta, all’interno del report, si rileva come atti relativi ad acquisti di terreni da parte di persone non fisiche presentino in termini di superfici medie compravendute valori significativamente superiori a quelle di atti relativi ad acquisti da parte di persone fisiche in tutte le aree territoriali, in particolare nelle Isole e al Centro (superficie quasi doppia). Si osserva inoltre, in controtendenza con quanto rilevato nell’ultimo trimestre, come le superfici medie risultino in crescita significativa in entrambi i segmenti, passando da una media di 0,83 a 0,92 per le persone fisiche e da 1,45 a 1,56 per gli altri soggetti.
Nella pubblicazione, grazie alle informazioni desunte dagli archivi dell’imposta di registro, viene effettuata una disaggregazione in base alla destinazione che porta ad analizzare separatamente i due principali aggregati: terreni agricoli e terreni edificabili, oltre ad alcune categorie residuali.
Terreni agricoli e terreni edificabili
Va rilevato come l’andamento del settore dipenda soprattutto dall’andamento del segmento dei terreni agricoli, che rappresentano oltre il 95% della superficie compravenduta. Con riferimento all’ultimo trimestre, i due segmenti evidenziano andamenti molto diversificati. In particolare, il mercato agricolo, dopo i ripetuti cali dei trimestri precedenti, si mantiene su un livello di scambi leggermente superiore rispetto a quello dell’omologo periodo 2022 (+0,5% su base tendenziale).
Nel segmento edificabile prosegue invece e anzi si intensifica la tendenza negativa con l’attività negoziale che dal -6% registrato nel periodo luglio-settembre 2023 passa al -13% del periodo ottobre-dicembre 2023. Anche l’andamento relativo ai terreni non classificabili come agricoli né come edificabili mostra un segno negativo pari a circa -9%. In entrambi i segmenti è osservabile una certa differenziazione nella dinamica delle singole aree. Vale, almeno per i terreni agricoli, quanto già osservato con riferimento ai dati complessivi.
Per i terreni edificabili al contrario si osserva una contrazione significativamente più pronunciata degli scambi, rispetto al dato complessivo, nel Nord Ovest (-40,7%) e nel Centro (-36,5%). Di segno opposto il Mezzogiorno, dove in controtendenza rispetto al resto del Paese, le transazioni relative ai terreni edificabili sono aumentate: nel caso del Sud in particolare tale incremento, sempre in termini di superfici compravendute, ha sfiorato il +20%.