Com’è andato il 2023 per ciò che riguarda il mercato degli affitti? Troviamo la risposta grazie all’ultimo Rapporto immobiliare annuale dell’Omi, relativo al segmento residenziale. Questo contiene una sezione dedicata alle locazioni.
Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore a 1,63 milioni, 0,3% in più rispetto all’anno precedente. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili. Limitando l'analisi ai soli immobili locati per intero, si osserva che le unità a uso abitativo interessate sono state circa 1.28 milioni, poco meno dell’80% del totale, in calo dello 0,5% rispetto al dato dello scorso anno. L’analisi è svolta analizzando separatamente 4 segmenti:
- ORD_T: ORDINARIO TRANSITORIO - Contratti non agevolati con durata da 1 anno e inferiore a 3 anni
- ORD_L: ORDINARIO LUNGO PERIODO - Contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni.
- AGE_S: AGEVOLATO STUDENTI - Contratti agevolati con durata maggiore di 1 anno e inferiore a 3 anni.
- AGE_C: AGEVOLATO CONCORDATO - Contratti agevolati con durata a partire da 3 anni.
Analizzando l’andamento nel tempo della composizione per segmenti, si nota un aumento costante della quota delle locazioni per studenti (AGE_S); va invece riducendosi la quota dei contratti ordinari di lungo periodo, che pur rappresentando tutt’ora il segmento più importante del mercato vedono ulteriormente erodere la loro quota, scesa nel 2023 al 48% del totale dei nuovi contratti.
Per l’insieme degli immobili sono disponibili i principali indicatori ed è stata analizzata la loro distribuzione nei diversi ambiti territoriali e nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Nel Rapporto sono elaborati, per ogni segmento di mercato individuato, oltre al numero di abitazioni locate, la superficie degli immobili e il canone stabilito nei contratti. Inoltre, analogamente a quanto definito per le compravendite, per il mercato degli affitti è stata calcolata la quota dello stock residenziale locata, in un anno e relativamente a ciascun ambito territoriale analizzato: l’indice Iml, intensità del mercato delle locazioni, calcolato come rapporto tra il numero di abitazioni locate (nuovi contratti) e il numero di abitazioni potenzialmente locabili.
Complessivamente le abitazioni locate nel 2023 ammontano a poco meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono quasi 5,8 miliardi di euro di canone totale per poco meno di 76 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto.
La superficie media dell’abitazione si colloca intorno agli 85 metri quadrati con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 76,3 euro/m2.
Gli immobili affittati sono complessivamente diminuiti dell’1,6% rispetto all’anno precedente.
Gli andamenti dei singoli segmenti risultano piuttosto differenziati; la variazione annua registra valori negativi sia nell’ambito dei contratti ordinari, dove il calo è intorno al 4,5%, sia nell’ambito dei contratti agevolati, che, con una flessione pari all’1,4%, confermano l’inversione di tendenza iniziata lo scorso anno dopo un lungo periodo di crescita. La componente di breve periodo al contrario vede aumentare il numero degli immobili locati, sia quelli a canone libero, +3,7%, sia quelli riservati agli studenti, che anche nel 2023, con un incremento vicino al 5%, si confermano il segmento con il maggiore tasso di crescita.
Affitti: l’analisi territoriale
L’analisi territoriale restituisce un panorama differenziato per i segmenti di ciascuna area. Il Nord Ovest presenta un indice di intensità Iml e un canone annuo medio più elevato nel segmento del mercato ordinario, mentre per il mercato agevolato è al Centro che il mercato si presenta più dinamico e a canoni più consistenti.
Nelle grandi città emerge la maggiore dinamicità per Milano, Torino e Firenze per il segmento ordinario, in particolare con riferimento ai rapporti di lungo periodo; nel mercato agevolato studenti sono le città di Torino e Firenze ad avere un Indice Iml più rilevante. Il canone annuo medio più consistente si rileva a Milano per il segmento di mercato ordinario di lungo periodo (194 euro/m2).