Trasferirsi oltre confine e acquistare una nuova abitazione non significa dover rinunciare automaticamente ai benefici fiscali ottenuti in Italia. Il Bonus Prima Casa può infatti essere conservato anche in caso di acquisto di un immobile all'estero, ma occorre rispettare precise condizioni e dimostrare il reale utilizzo della nuova proprietà. A chiarire le regole è l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 200 del 5 novembre 2026.
Il quesito arriva da un cittadino italiano residente all'estero che, nel 2025, aveva acquistato insieme al coniuge un'abitazione in Italia usufruendo dell'agevolazione prima casa, con applicazione dell'Iva al 4%.
A distanza di pochi mesi, la coppia ha sottoscritto un contratto per acquistare un secondo immobile oltre confine, individuato come futura abitazione principale. Il trasferimento è avvenuto rapidamente, mentre la disponibilità effettiva della nuova casa si è concretizzata soltanto nel 2026.
Una volta completato questo passaggio, i coniugi intendono vendere l'immobile italiano, prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto, ma entro due anni dalla compravendita della nuova abitazione estera.
Il contribuente ha quindi chiesto se questa operazione permetta di mantenere i benefici fiscali già ottenuti. L'Agenzia delle Entrate ha confermato la possibilità, precisando i requisiti da rispettare.
Le regole per non perdere il beneficio
La disciplina di riferimento è contenuta nella nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986. In base a questa disposizione, la vendita dell'immobile acquistato con le agevolazioniprima casa prima del compimento dei cinque anni comporta, in linea generale, la decadenza dal beneficio. Fa eccezione il caso in cui venga acquistata un'altra abitazione da destinare a dimora principale entro il termine previsto.
La legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024) ha portato tale scadenza da uno a due anni.
L'Agenzia richiama inoltre precedenti documenti di prassi, tra cui la circolare n. 31/2010 e le risposte n. 126/2021 e n. 29/2025, che hanno riconosciuto la possibilità di conservare l'agevolazione anche acquistando un immobile all'estero. La condizione essenziale è che la nuova proprietà venga effettivamente utilizzata come abitazione principale e che tale circostanza sia verificabile attraverso adeguata documentazione.
Tra le prove ammissibili figurano l'atto di acquisto e le bollette delle utenze domestiche intestate al contribuente.
La posizione dell'Agenzia delle Entrate
Nella risposta n. 200/2026, l'Amministrazione finanziaria chiarisce che i principi previsti per il riacquisto di una nuova abitazione principale valgono anche quando l'acquisto all'estero precede la vendita della casa già agevolata in Italia.
Di conseguenza, la cessione dell'immobile italiano prima dei cinque anni non determina la perdita del Bonus Prima Casa se avviene entro due anni dall'acquisto della nuova abitazione estera e viene dimostrato che quest'ultima è diventata la dimora abituale del contribuente.
La documentazione prodotta dovrà inoltre rispettare gli eventuali obblighi di legalizzazione e traduzione previsti per gli atti formati all'estero.