Le case modulari prefabbricate stanno conquistando sempre più spazio sul mercato immobiliare, grazie alla rapidità di installazione e alla completezza delle finiture. Ma cosa cambia sul fronte fiscale quando si tratta di IVA? La questione è stata recentemente chiarita dall’Agenzia delle Entrate, offrendo indicazioni precise su come gestire le cessioni di abitazioni completamente finite e pronte per essere abitate.
Secondo la risposta n. 304 del 5 dicembre 2025, queste abitazioni devono essere considerate beni immobili, perché la loro installazione richiede personale e mezzi specializzati. Di conseguenza, la vendita rientra nel regime naturale di esenzione IVA, mentre l’imponibilità si verifica solo se chi vende può essere qualificato come impresa costruttrice. In questo caso, è possibile applicare le aliquote agevolate del 4% per la prima casa o del 10%, a condizione che l’operazione riguardi un’abitazione completa e abitabile, e non la semplice vendita di singoli moduli prefabbricati.
Case modulari e Iva: il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate
Il chiarimento nasce da un interpello presentato da una società UE registrata al regime One Stop Shop, che vende case modulari finite a privati residenti in Italia. L’azienda chiedeva se fosse sufficiente la dichiarazione del cliente per applicare le aliquote ridotte e quali fossero gli obblighi fiscali da rispettare.
L’Agenzia ricorda che, trattandosi di beni immobili, non è possibile utilizzare il regime OSS riservato ai beni mobili. Gli adempimenti IVA devono essere assolti tramite identificazione diretta o tramite un rappresentante fiscale in Italia, e resta l’obbligo di iscrivere le case modulari nel catasto fabbricati.
In caso di dichiarazione mendace dell’acquirente, l’Agenzia recupera l’imposta non versata, applicando una sanzione del 30% più interessi, senza che la società venditrice sia responsabile.
Questa precisazione offre una guida chiara per chi opera nel settore delle case modulari, distinguendo tra semplici forniture di moduli e vendita di abitazioni complete, e definendo con precisione i confini delle aliquote IVA agevolate.