Le agevolazioni fiscali legate alle case popolari non sono un beneficio automatico per qualsiasi intervento edilizio. Con l’ordinanza n. 21785/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio chiave: gli sconti su imposta di registro, ipotecaria e catastale previsti dall’articolo 32 del Dpr 601/1973 spettano solo agli atti connessi ai programmi di edilizia residenziale pubblica del titolo IV della legge 865/1971, affidati a istituti autonomi, cooperative edilizie o società a prevalente partecipazione statale. Un richiamo importante per chi opera nel settore.
Il quadro normativo
Il regime di favore prevede l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale per alcune ipotesi tassative. Rientrano in questo ambito:
- trasferimenti o costituzione del diritto di superficie su aree destinate a impianti produttivi o abitazioni economiche e popolari;
- cessione gratuita al Comune di aree per opere di urbanizzazione;
- operazioni legate all’attuazione di programmi di edilizia residenziale pubblica (“edilizia sovvenzionata”).
Il caso concreto
La vicenda decisa dai giudici nasce da una complessa operazione: un privato cedeva parte di un’area al Comune e parte a una Srl; conferiva poi un’altra porzione della stessa area per l’aumento di capitale della società; infine, la Srl assumeva formalmente gli impegni urbanistici previsti. Il notaio aveva applicato l’imposta di registro fissa richiamando le norme agevolative sui piani di recupero, ma l’Ufficio fiscale ha contestato, applicando l’aliquota ordinaria del 9% dopo l’abrogazione di quelle agevolazioni.
Le decisioni nei gradi precedenti
Sia la CTP di Roma sia la CTR avevano accolto il ricorso della parte privata, ritenendo che i trasferimenti gratuiti a favore dei Comuni continuassero a beneficiare delle agevolazioni dell’articolo 32 Dpr 601/1973 nonostante l’abrogazione delle norme sui piani di recupero.
La pronuncia della Cassazione
La Suprema Corte ha precisato che le agevolazioni restano in vigore, ma solo per atti e contratti legati ai programmi di edilizia residenziale pubblica ex titolo IV legge 865/1971. Sono quindi escluse:
- cessioni o trasferimenti inseriti in programmi edilizi privati, anche senza scopo di lucro;
- progetti di edilizia convenzionata o agevolata (titolo V legge 865/1971).
Richiamando precedenti conformi (sentenze n. 2925/2013 e 23042/2016), i giudici hanno accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, chiarendo che il beneficio fiscale è circoscritto all’edilizia sovvenzionata e non può essere esteso a operazioni diverse, anche se inserite in convenzioni con gli enti locali.