Nelle compravendite immobiliari, e` legittimo l`accertamento a carico dell`impresa cedente, ai fini IVA e delle imposte dirette, basato sia sullo scostamento tra ``valore normale`` e corrispettivo di vendita, sia su ulteriori elementi di prova.
Questo il disposto dell`Ordinanza n.1972 del 10 febbraio 2012 della Corte di Cassazione relativamente ad una fattispecie avente ad oggetto la legittimita` di una verifica, ai fini IVA e delle imposte sul reddito, in materia di cessione di immobili.
Nel caso di specie, la vicenda riguarda un`impresa di costruzioni, che aveva venduto tre unita` immobiliari ad un prezzo inferiore al valore di mercato (ossia al cd. ``valore normale``), operando, altresi`, un`anomala contabilizzazione dei ricavi e dei costi sostenuti per la costruzione delle medesime unita`.
L`impresa, sottoposta ad accertamento, aveva proposto ricorso ed era risultata soccombente in entrambi i gradi di giudizio, presentando, poi, ricorso, in Cassazione. Esaminando il caso di specie, la citata Ordinanza n.1972/2012 conferma quanto stabilito in appello dalla CTR (Regione Lombardia), ritenendo legittimo l`accertamento eseguito nei confronti dell`impresa venditrice.
In particolare, la Suprema Corte ribadisce la validita` della verifica fiscale, poiche` correttamente fondata sia sullo scostamento tra ``valore normale`` e corrispettivo di cessione, sia su una serie di «altri elementi presuntivi, i quali, tra loro associati, sono astrattamente idonei a sostenere la pretesa tributaria in fase contenziosa».
Gli ulteriori elementi idonei a giustificare l`accertamento, si legge nell`Ordinanza, sono i seguenti:
- "la grave incongruenza tra i ricavi contabilizzati delle tre operazioni immobiliari, pari ad una frazione del tutto esigua dei prezzi e dei costi contabilizzati, e i ricavi ragionevolmente ritraibili dalle condizioni di esercizio dell`attività".
A parere della Cassazione, dalle risultanze contabili dell`impresa emergeva una sorta di antieconomicita` dell`operazione, stante la sostanziale equiparazione tra i ricavi dichiarati (di molto inferiori a quelli ottenibili in base alla tipologia di attivita` esercitata) ed i costi sostenuti.
- l`applicazione di corrispettivi simili per unita` immobiliari (abitazioni e box) aventi metrature assai differenti tra loro;
- l`importo dei mutui contratti dagli acquirenti, nettamente superiore al corrispettivo di vendita (cd. ``incongruenze estrinseche``).
In tal ambito, l`orientamento espresso nell`Ordinanza 1972/2012 sembra recepire le indicazioni fornite dall`Agenzia delle Entrate (C.M. n.18/E/2010), a seguito dell`abrogazione, come richiesto dall`Ance, della disposizione che consentiva l`accertamento sulle compravendite immobiliari in base al ``valore normale``, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito (art.24, comma 4, lett.f, e 5, legge 88/2009 - legge Comunitaria 2008).
Infatti, nella citata C.M. n.18/E/2010, riconoscendo l`efficacia retroattiva dell`eliminazione della norma sul ``valore normale``, l`Amministrazione finanziaria raccomanda ai propri Uffici di riesaminare gli elementi a fondamento della pretesa tributaria.
In particolare, alla luce dell`intervenuta modifica normativa, devono restare pendenti unicamente i giudizi nei quali l`infedelta` del corrispettivo dichiarato sia sostenuta, oltre che dal mero riferimento allo scostamento dello stesso dal ``valore normale``, anche da ulteriori elementi presuntivi idonei ad integrare la prova della pretesa del Fisco.
In ogni caso, come chiarito dalla C.M. n.18/E/2010, nel riesaminare le controversie gli Uffici devono verificare «la presenza di tali ulteriori elementi presuntivi, i quali, tra loro associati, siano idonei a sostenere la pretesa tributaria in fase contenziosa, tenuto conto, altresi`, delle ragioni rappresentate dal contribuente».
A tal riguardo, si ricorda che l`abrogazione delle regole che consentivano agli Uffici fiscali di rettificare i corrispettivi relativi alle cessioni degli immobili, nell`ipotesi in cui gli stessi fossero inferiori al ``valore normale`` e` conseguente alla formale denuncia presentata dall`ANCE alla Commissione europea, relativa all`incompatibilita` di tali regole con la Direttiva 2006/112/CE (in materia di IVA).
In merito, l'Ance evidenzia che l`orientamento espresso nella citata Ordinanza, pur tenendo conto del nuovo assetto normativo, e recependo i citati chiarimenti ministeriali, secondo cui il mero scostamento dal ``valore normale`` non legittima l`accertamento ai fini IVA e delle imposte sul reddito, finisce per minare la liberta` imprenditoriale, attribuendo al Fisco il potere di sindacare le scelte economiche, quali, ad esempio, l`autonomia di determinare in modo insindacabile il prezzo di vendita di un immobile, o la convenienza economica di un affare.
