Quando si parla di cessione di terreni, non sempre la classificazione urbanistica ufficiale è sufficiente a definire il regime fiscale dell’operazione. In alcuni casi, infatti, può emergere una potenzialità edificatoria “sostanziale”, che incide direttamente sulla tassazione delle plusvalenze. È su questo confine interpretativo che interviene la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3784 del 19 febbraio 2026, chiamata a chiarire quando un’area possa essere considerata edificabile “di fatto”.
Tutto nasce dalla vendita, nel 2008, di un terreno in provincia di Torino catastalmente agricolo, ceduto a una società operante nel settore degli impianti di distribuzione carburanti. Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’operazione avrebbe generato una plusvalenza imponibile, poiché l’area andava qualificata come edificabile “di fatto” ai sensi degli articoli 67 e 68 del Tuir.
L’Ufficio aveva calcolato un imponibile di 103.495,65 euro, risultante dalla differenza tra il prezzo di vendita (150.000 euro) e il valore rivalutato di acquisto (46.504,32 euro). A sostegno della propria tesi, l’Amministrazione evidenziava alcuni elementi ritenuti significativi: il prezzo superiore a quello tipico dei terreni agricoli, la natura dell’acquirente e il successivo rilascio del permesso di costruire per l’impianto.
Sia la Ctp di Torino sia la Ctr del Piemonte, però, avevano dato ragione al contribuente, rilevando che al momento del rogito il terreno risultava agricolo secondo gli strumenti urbanistici e che la destinazione edificatoria era stata riconosciuta solo successivamente. Inoltre, mancavano indici territoriali chiari, come urbanizzazioni o servizi nelle vicinanze.
Cessione di terreni: il giudizio della Cassazione
La Suprema corte ha ribaltato l’esito dei precedenti gradi di giudizio, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno ribadito che l’area edificabile può assumere due forme: quella “di diritto”, legata agli strumenti urbanistici, e quella “di fatto”, desumibile da elementi concreti che rivelano una vocazione edificatoria effettiva.
Richiamando l’articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006, la Cassazione ha sottolineato che gli indici utilizzabili per individuare tale vocazione non sono tassativi, ma meramente esemplificativi. Il giudice deve quindi valutare il complesso delle circostanze, senza limitarsi a singoli elementi isolati.
Nel caso specifico, la Ctr non avrebbe correttamente considerato alcuni fattori ritenuti decisivi: il rilascio del permesso di costruire a breve distanza dalla compravendita, la differenza di valore rispetto ai terreni agricoli della zona e la normativa regionale che consentiva comunque la realizzazione di impianti carburanti anche su aree agricole.
La Corte ha inoltre chiarito che il concetto di utilizzazione edificatoria va inteso in senso ampio, comprendendo qualsiasi intervento edilizio e non solo quello residenziale.
Accolto quindi il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte per un nuovo esame.
Una pronuncia che rafforza l’orientamento secondo cui, ai fini fiscali, ciò che conta non è solo la qualificazione formale del terreno, ma la sua concreta attitudine a essere trasformato e valorizzato attraverso interventi edificatori.