Il mondo immobiliare è spesso terreno di dubbi fiscali: l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato l’8 settembre due risposte (n. 231/2025 e n. 232/2025) che offrono indicazioni preziose sul corretto trattamento Iva in operazioni di vendita di complessi immobiliari. Due casi pratici, due scenari diversi, un unico obiettivo: fare chiarezza per operatori e professionisti del settore.
Il caso della Onlus (risposta n. 231/2025)
Il primo interpello riguarda una Onlus che svolge come attività principale la gestione di una casa di riposo in esenzione Iva e, come attività secondaria, l’affitto di due fabbricati strumentali in regime di imponibilità. Per esigenze finanziarie l’ente decide di vendere uno dei due immobili e chiede se questa operazione, soggetta a imposta, rientri nel calcolo del pro-rata di detrazione previsto dall’articolo 19-bis del Dpr 633/1972.
L’Agenzia precisa che, in base allo stesso articolo 19-bis, la cessione del fabbricato strumentale non incide sulla percentuale di detrazione.
La vendita di un complesso aziendale pignorato (risposta n. 232/2025)
Il secondo caso esamina la cessione di un complesso immobiliare aziendale pignorato dopo la morte del debitore esecutato. Secondo l’avvocato che ha presentato l’istanza, poiché gli eredi non hanno proseguito l’attività imprenditoriale del defunto, si sarebbe verificata la cessazione dell’attività aziendale e, quindi, la vendita non rientrerebbe nel campo Iva.
L’Agenzia assume però una posizione diversa. Nella risposta sottolinea che l’immobile è uno strumento per natura (un albergo) che, prima con un contratto di affitto di ramo d’azienda e poi con una locazione, non è mai uscito dalla disponibilità dell’erede, soggetto passivo esercente attività alberghiera e di ristorazione. Viene inoltre rilevato che, ai fini dell’imposta, la procedura espropriativa priva il debitore (e i suoi eredi) del potere dispositivo, ma non modifica la titolarità del bene né comporta la cessazione dell’azienda.
Di conseguenza, per l’Agenzia la cessione va inquadrata come operazione effettuata in regime d’impresa e risulta quindi rilevante ai fini Iva. Un chiarimento che rafforza l’importanza di valutare attentamente ogni transazione immobiliare, anche in contesti complessi come quelli derivanti da esecuzioni forzate o successioni, per applicare correttamente le regole fiscali.