Comprare casa: la guida completa dell’Agenzia delle Entrate

di Marco Zibetti
Il Fisco riassume le nuove regole fiscali e le agevolazioni aggiornate per chi vuole comprare casa: dalla tassazione dei preliminari ai bonus “prima casa”

Comprare casa è una delle decisioni più importanti della vita, ma anche una delle più complesse dal punto di vista fiscale. Per aiutare chi si appresta a fare questo passo, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato sul proprio sito l’edizione aggiornata della guida dedicata all’acquisto di un immobile, con un linguaggio chiaro e tanti esempi pratici per orientarsi tra imposte, bonus e agevolazioni.
Pensata per i privati cittadini (e non per chi opera in ambito professionale o commerciale) la guida spiega come funzionano le imposte legate alle compravendite, sia tra privati sia tra imprese e privati, e raccoglie in un unico documento tutte le novità normative più recenti.

Novità sul preliminare di compravendita

Tra gli aggiornamenti più rilevanti c’è la nuova disciplina fiscale sul preliminare di compravendita, valida per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2025. Quando l’accordo prevede il versamento di caparre o acconti senza Iva, l’imposta di registro proporzionale sarà sempre pari allo 0,5% per entrambe le voci. L’importo versato verrà poi scomputato dall’imposta dovuta al momento del rogito definitivo. Rimane invece differente il regime per i contratti soggetti a Iva: in questo caso l’imposta di registro resta fissa, ma sugli acconti si applica l’Iva e sulla caparra l’imposta proporzionale dello 0,5%.

Cosa sapere prima di acquistare

La guida offre anche utili suggerimenti per affrontare in sicurezza la fase preliminare dell’acquisto. Prima di firmare, è essenziale verificare la legittimità del venditore e controllare che sull’immobile non gravino ipoteche o altri vincoli. L’Agenzia ricorda inoltre che sul proprio portale sono disponibili strumenti online per consultare i dati catastali e ipotecari.
Ampio spazio è dedicato alle imposte dovute in base al tipo di venditore e alla presenza o meno dell’Iva, con tabelle riassuntive e approfondimenti sul “sistema del prezzo valore”, un meccanismo che consente, in presenza di determinate condizioni, di calcolare le imposte su una base imponibile più vantaggiosa.

Agevolazioni e bonus

Tra le novità fiscali, cambia anche il termine per poter beneficiare nuovamente del bonus “prima casa”: chi vende l’abitazione acquistata con agevolazioni avrà ora due anni di tempo (e non più uno) per effettuare un nuovo acquisto con gli stessi benefici, purché l’atto sia stipulato dal 1° gennaio 2025 o se al 31 dicembre 2024 il termine annuale non è ancora scaduto.
Infine, un capitolo è dedicato ai vantaggi per gli under 36. Per i giovani con Isee fino a 40 mila euro e che non hanno ancora compiuto 36 anni, le compravendite effettuate tra maggio 2021 e fine 2024 possono godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale. In più, l’Iva eventualmente versata può essere recuperata come credito d’imposta da utilizzare entro il 2025.


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