Fin dove può spingersi una ristrutturazione edilizia? Può essere considerata tale anche una demolizione e ricostruzione? Una recente sentenza del Consiglio di Stato riaccende il dibattito su uno dei temi più discussi nel settore urbanistico, offrendo una lettura che amplia il perimetro degli interventi qualificabili come ristrutturazione. Un orientamento destinato ad avere effetti rilevanti sui processi di rigenerazione urbana e sulle future interpretazioni della normativa edilizia.
Secondo i giudici amministrativi, nella categoria della ristrutturazione edilizia possono rientrare anche interventi di demolizione e ricostruzione che trasformano profondamente il fabbricato esistente. Il discrimine rispetto alla nuova costruzione non va infatti ricercato nella conservazione delle caratteristiche originarie dell'edificio, bensì nell'esistenza di un manufatto preesistente. Diversamente, la nuova costruzione comporta una trasformazione del territorio attraverso un nuovo consumo di suolo.
Richiamando precedenti decisioni, il Consiglio di Stato ha ribadito che la ristrutturazione può comprendere operazioni che modificano radicalmente l'immobile, inclusa la demolizione e successiva ricostruzione con diversa collocazione, differente configurazione architettonica e, in alcuni casi, anche con variazioni volumetriche.
Demolizione e ricostruzione: il caso in esame
La vicenda esaminata riguardava la riconversione di un ex complesso artigianale in disuso in un edificio residenziale di cinque piani, con incremento della volumetria. La pronuncia si inserisce nel solco delle modifiche legislative che negli ultimi anni hanno progressivamente ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia.
In origine, l'articolo 3 del Testo unico dell'edilizia consentiva di qualificare come ristrutturazione la demolizione e ricostruzione soltanto se effettuata nel rispetto fedele dell'edificio esistente. Successivamente, il legislatore ha eliminato prima il requisito della fedele ricostruzione e poi quello relativo al mantenimento della sagoma originaria.
Un ulteriore passo è arrivato con il Decreto Semplificazioni del 2020, che ha espressamente ammesso la possibilità di ricostruire edifici con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche differenti rispetto a quelle originarie, consentendo anche incrementi di volumetria finalizzati a favorire interventi di rigenerazione urbana.
Alla luce di questa evoluzione normativa, il Consiglio di Stato conferma che il vero elemento distintivo tra ristrutturazione e nuova costruzione resta la presenza di un edificio preesistente e l'assenza di un nuovo consumo di suolo.
L'orientamento si distingue però da altre recenti pronunce che, pur escludendo la necessità di una continuità sostanziale con il fabbricato originario, hanno comunque individuato nella neutralità dell'impatto sul territorio un requisito imprescindibile della cosiddetta "ristrutturazione ricostruttiva".
La decisione della IV Sezione assume particolare interesse anche nel contesto delle recenti vicende giudiziarie che hanno coinvolto Milano. In attesa delle motivazioni di alcune sentenze di primo grado, il pronunciamento rappresenta un tassello significativo nel confronto giuridico sui limiti della ristrutturazione edilizia e sulle strategie di rigenerazione urbana.
Resta comunque aperta la necessità di un chiarimento definitivo da parte della giurisprudenza, per superare i contrasti interpretativi emersi negli ultimi anni e definire con maggiore certezza i confini tra ristrutturazione e nuova edificazione.