Ancora in calo i prezzi delle case. Il 2014 si chiude con un mercato in recessione in un contesto in cui gli indicatori immobiliari segnano una contrazione dei prezzi del mercato immobiliare residenziale e commerciale.
Si registra un andamento medio dei prezzi in calo dell’10,28% per le abitazioni, mentre ripartono lentamente le compravendite che si attesta a -7,39% nel 2014. Netto calo dei prezzi per le locazioni ad uso abitazione -5,34% e delle locazioni commerciali in media al -12,29% rispetto al 2013.
Fiaip, in attesa di comprendere se la riforma del catasto non sarà l’ennesima stangata, prevede timidi segnali di ripresa nel secondo semestre 2015, ipotizzabili solo se vi sarà stabilità politica ed economica nei prossimi mesi, e nuovi provvedimenti per la crescita che diano realmente ossigeno al settore dell’immobiliare.
Nello specifico, rispetto al 2013, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 10,28% per le abitazioni mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al – 7,39%. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 14,58% per i negozi, del 14,82% per gli uffici e del 16,50% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 25,18% per i capannoni, al 22,58% per i negozi, fino a circa il 19,93% per immobili ad uso ufficio. L’economia tende alla stagnazione e prevale ancora il senso generale di sfiducia e disorientamento nell’Eurozona che si avvia alla stagflazione.
Non si evidenziano ancora elementi e misure di forte impatto sulla crescita per il Paese, salvo misure spot e annunci su ipotetiche riforme della tassazione immobiliare, mai portati ancora a compimento.
Inoltre, la tassazione patrimoniale degli immobili con Imu e Tasi, che attinge al valore patrimoniale presunto, ha comportato nel corso del 2014 un danno enorme per l’economia. Ciò, ha danneggiato trasversalmente tutti i ceti sociali e chi già oggi sta pagando un mutuo, impoverendo gli italiani e riducendo così il reddito strutturale disponibile dei singles e delle famiglie e comportando un forte deprezzamento dei patrimoni immobiliari privatie di alcuni cespiti immobiliari bancari.
Dalla tassazione sul patrimonio immobiliare, abnorme nel nostro Paese, è derivata una ricollocazione del risparmio delle famiglie italiane, che spesso hanno visto finanziarizzare i propri risparmi, a discapito degli investimenti nel mattone italiano o addirittura varcare il confine per investire in Paesi in cui la certezza dei regimi fiscali consente investimenti più sicuri a medio-lungo periodo. Il rigore fiscale di questi ultimi anni nel nostro Paese è servito inoltre a far passare quasi inosservato il tentativo di affossare un modello di crescita consolidato fondato sull’ edilizia e l’immobiliare.
Sul fronte del credito il taglio dei tassi ufficiali operato dalla Bce ha contribuito ad una diminuzione del costo del credito nel 2014 e ciò ha visto aumentare sensibilmente la domanda di mutui e prestiti da parte delle famiglie, rispetto al picco negativo coinciso nel biennio 2011-2012. Coerentemente con il trend positivo andatosi consolidando nel corso del 2014, la domanda di mutui da parte delle famiglie ha fatto registrare un segno più che positivo anche nei primi mesi del 2015, dando così un segnale incoraggiante al mercato immobiliare.
Il Report immobiliare urbano Fiaip 2014, sottolinea come il comparto immobiliare abbia dato primi timidi segnali di inversione di tendenza rispetto al 2013: il dato ancora negativo relativo al numero di compravendita (-7,39%) va interpretato positivamente sia in funzione della forte riduzione dello stesso rispetto al 2013 (-12,77%), che rispetto al campione analizzato dagli agenti immobiliari riferito ai preliminari stipulati e alle proposte d’acquisto sottoscritte, non tenendo quindi conto dei numerosi rogiti notarili rinviati nel 2014, soltanto per usufruire della tassazione più favorevole.
La vera novità positiva nel 2014 è stata rappresentata dall’inversione di tendenza del “fattore psicologico”, essenzialmente dovuta al calo dei prezzi e alla ritrovata disponibilità delle banche alla concessione del credito, che ha fatto registrare un aumento della domanda del 5,3%.
Confermata la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto del 10-15%, frutto di un sempre più costante allineamento dell’offerta alla domanda, gran parte della quale resta “sospesa” di fronte alla rigidità dei valori che lentamente stentano ad adeguarsi al “repricing” imposto dal fronte attivo di quest’ultima che, dal suo canto, si presenta sempre più “selettiva”.
Quali sono state le principali cause della crisi del mercato immobiliare nel 2014? Per il Vice Presidente Nazionale Fiaip e responsabile del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano, che ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2014 insieme al Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi, a Franco D’Amore, Vicepresidente dell’Istituto per la Competitività (I-Com) e ad Antonio Desi dell’ ENEA: “Le ragioni che hanno continuato a spingere il numero di transazioni così in basso - dichiara Mario Condò de Satriano - sono da ricercarsi dall’incertezza e nell’enorme imposizione fiscale, ormai triplicata rispetto al 2010 attraverso una serie di provvedimenti palesemente poco razionali, e dall’eccesso di offerta presente sul mercato peraltro in parte inflazionato dalle false aspettative di prezzo da parte di proprietari-venditori tutt’oggi rimasti ancorati ai valori del 2007, oggi assolutamente non più realizzabili”.
“Confermato anche quest’anno il dato ormai ricorrente - ha sottolineato il responsabile del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano - rappresentato da un notevole numero di rinunce all’acquisto da parte di potenziali acquirenti, dovute al timore dei conseguenti accertamenti tributari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi al mercato immobiliare, a conferma di quanto già in precedenza evidenziato da Fiaip nel Manifesto per il rilancio del mercato immobiliare presentato nel gennaio del 2013”.
E’ questo il quadro complessivo che emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 1000 valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali nell’ambito del Report Fiaip 2014 sul mercato immobiliare urbano, che quest’anno analizza un campione di 9 città italiane nel dettaglio.