Le compravendite immobiliari non riguardano solo la scelta della casa dei sogni: anche gli immobili strumentali possono diventare oggetto di verifiche fiscali. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22149 del 31 luglio 2025, ha chiarito quando l’amministrazione può rettificare il valore dichiarato in sede di registrazione e recuperare le imposte dovute.
La vicenda
Il caso ha riguardato la vendita di un immobile strumentale tra due società. Secondo l’articolo 43 del Tur, la base imponibile di un contratto a titolo oneroso corrisponde al valore del bene alla data dell’atto. L’articolo 51 specifica che il ‘valore’ è quello venale in comune commercio, consentendo all’Ufficio di rettificare la base imponibile se il valore indicato dalle parti è inferiore.
Questa verifica vale per trasferimenti di aziende o diritti immobiliari, a meno che le parti non optino per latassazione catastale (art. 1, comma 497, legge n. 266/2005). In caso di accertamento, se il valore venale supera quello dichiarato, viene emesso un atto per recuperare le imposte proporzionali ancora dovute.
Nel caso in esame, le imposte di registrazione per gli immobili strumentali seguono le regole introdotte dal Dl n. 223/2006: imposta di registro fissa (200 euro), imposta ipotecaria proporzionale al 3% e imposta catastale proporzionale all’1%. La Ctp di Roma aveva accolto le ragioni delle società, ma la Ctr del Lazio aveva confermato la legittimità dell’Ufficio.
La posizione della Cassazione
Le società sostenevano che, essendo la compravendita soggetta a Iva, le imposte ipotecaria e catastale dovessero essere calcolate sul corrispettivo dichiarato, indipendentemente dal valore di mercato. La Cassazione ha chiarito che, anche per operazioni Iva, le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate in misura proporzionale sul valore venale del bene, mentre l’imposta di registro resta fissa.
In motivazione, i giudici hanno precisato: “…devono essere applicate in misura proporzionale anche se relative al trasferimento di beni immobili strumentali ed indipendentemente dall’assoggettamento di questi ultimi ad IVA… e la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente…”. Da qui la legittimità della rettifica operata dall’Ufficio.