Il mercato immobiliare italiano ha attraversato un decennio di cambiamenti significativi, con effetti differenti a seconda della tipologia di abitazione e della formula contrattuale. Comprare o affittare un appartamento oggi può comportare costi molto diversi rispetto al passato, ma quali sono le soluzioni che hanno registrato gli aumenti più consistenti? Un'analisi sui prezzi dal 2016 a oggi permette di individuare le principali tendenze e le città in cui il mercato ha subito le trasformazioni più evidenti.
A fare il punto è uno studio di Immobiliare.it Insights, società specializzata nell'analisi dei dati e nell'intelligence di mercato, che ha confrontato l'andamento dei valori di vendita e dei canoni di locazione di monolocali, bilocali e trilocali in Italia e nei principali centri urbani.
Dall'indagine emerge che, nelle compravendite, sono i bilocali ad aver ottenuto la rivalutazione maggiore nell'ultimo decennio, con un incremento medio del 21%. Sul fronte degli affitti, invece, il primato spetta ai trilocali, i cui canoni sono cresciuti del 50%. In numerose città, gli aumenti delle locazioni si avvicinano o superano questa soglia per tutte le tipologie considerate.
“La crescita dei prezzi registrata dal 2016 a oggi per tutte le principali tipologie immobiliari va letta alla luce del contesto socio-economico di riferimento, segnato anche da una significativa spinta inflattiva che ha contribuito all’incremento dei valori”, osserva Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. Tra gli aspetti più critici, sottolinea, c'è la distanza sempre più ampia tra i prezzi delle abitazioni e i redditi, cresciuti a un ritmo meno sostenuto. Un problema che pesa sull'accessibilità al mercato, soprattutto nelle grandi città, dove la domanda più elevata ha spinto maggiormente verso l'alto i valori immobiliari.
Compravendite, i bilocali registrano gli aumenti maggiori
Nel comparto delle vendite, tutti i tagli abitativi hanno registrato rincari rispetto al 2016. Per i monolocali, la crescita più significativa si è verificata a Como (+83%), seguita da Bergamo (+82%) e Trieste (+76%). Quest'ultima città guida anche le classifiche dei bilocali (+84%) e dei trilocali (+71%), precedendo in entrambi i casi Verona, rispettivamente con +71% e +61%.
Particolarmente significativa la dinamica di Milano, dove gli aumenti si sono verificati nonostante valori di partenza già elevati. I monolocali hanno raggiunto una media di 5.630 euro/mq (+71%), i bilocali 5.532 euro/mq (+69%) e i trilocali 5.431 euro/mq (+52%).
A Roma la crescita è stata più moderata: +11% per i monolocali, +16% per i bilocali e +10% per i trilocali.
Catania, Genova e Palermo: le eccezioni
Poche le città in cui i prezzi di vendita hanno subito una contrazione. Tra queste spicca Catania, dove i valori sono diminuiti per tutte le tipologie: -6% per i monolocali, -3% per i bilocali e -14% per i trilocali.
Situazione differente a Genova, dove soltanto i monolocali hanno guadagnato terreno (+18%), mentre bilocali e trilocali hanno perso rispettivamente il 6% e l'11%. A Palermo, infine, i trilocali hanno segnato una flessione dell'1%, a fronte di una crescita del 13% per i bilocali e di una sostanziale stabilità dei monolocali (+1%).
Affitti, rincari diffusi in tutte le città
Il quadro delle locazioni è ancora più netto: nell'ultimo decennio non si sono registrate diminuzioni dei canoni nei principali centri urbani. Per i monolocali, Padova è in testa con un aumento del 59%, seguita da Brescia (+58%) e Venezia (+56%).
Bari registra invece il maggiore incremento per i bilocali (+56%), mentre Brescia conquista il primato per i trilocali, con un rincaro del 63%. Seguono Bari (+59%), Bergamo e Padova (entrambe +53%).
Anche nel mercato degli affitti Milano ha registrato aumenti superiori a Roma. Nel capoluogo lombardo i canoni dei trilocali sono cresciuti del 44%, arrivando a 20,9 euro/mq, mentre quelli dei bilocali hanno raggiunto 21,8 euro/mq (+42%) e dei monolocali 24,5 euro/mq (+36%).
Nella Capitale, invece, gli incrementi maggiori riguardano bilocali e trilocali, entrambi in aumento del 29%. I monolocali hanno segnato una crescita del 27%, raggiungendo un canone medio di 22,2 euro/mq.