Chi sono gli acquirenti sul mercato immobiliare? Quanti anni hanno e cosa cercano? L’analisi delle compravendite realizzate nel primo semestre del 2026 ci consente di rispondere a queste e ad altre domande.
Secondo l’ultimo rapporto del Gruppo Tecnocasa, basato sulla sua rete, l’abitazione principale resta la motivazione prevalente per chi compra casa in Italia. Come spiega Piero Terranova, Analista Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, rappresenta il 74,8% delle compravendite. Gli acquisti per investimento valgono invece il 18%, sostanzialmente stabili rispetto al 2025, mentre il 7,2% riguarda le case vacanza, in aumento rispetto al 6,6% dell’anno precedente.
Il peso degli investitori cambia però sensibilmente nelle principali città. Napoli si distingue con una quota vicina al 42%, seguita da Verona e Palermo, dove supera il 34-35%. A Milano, invece, gli acquisti per investimento scendono dal 30% al 23% in un anno, anche per effetto della crescita dei prezzi. A Roma la percentuale rimane inferiore al 20%.
La fascia tra 18 e 34 anni rappresenta il 31% degli acquirenti a livello nazionale, uno dei valori più elevati dal 2019. A Milano la quota sale al 39%, mentre supera il 35% anche a Genova, Firenze e Torino.
Le famiglie costituiscono il 66% degli acquirenti italiani, contro il 34% dei single. Il quadro cambia soprattutto a Milano, dove questi ultimi arrivano a oltre il 48%. Quote elevate anche a Torino, con il 47%, e Roma, con il 44%.
Il trilocale è la soluzione più richiesta in Italia e rappresenta oltre il 34% delle compravendite. Milano costituisce un'eccezione: qui prevale ancora il bilocale, scelto nel 45% dei casi, ma il trilocale cresce dal 29% al 39%. L'aumento è collegato anche alla maggiore incidenza degli acquisti per abitazione principale.
Il bilocale è la tipologia preferita anche a Torino, con il 41%, mentre nelle altre grandi città il trilocale resta generalmente al primo posto.
Le abitazioni in classe energetica A e B conquistano una quota crescente del mercato. In Italia passano dall'8,4% delle compravendite del 2025 al 9,2% del primo semestre 2026. Ancora più marcata la crescita a Milano, dal 7,7% al 9,5%. Bologna e Verona si avvicinano al 9%. Nonostante il miglioramento, gli immobili appartenenti alle classi energetiche meno efficienti continuano comunque a rappresentare la maggioranza degli scambi.
Un altro fenomeno riguarda la mobilità abitativa. Nel 2019 il 75% dei residenti nelle grandi città acquistava casa all'interno del proprio Comune; nel primo semestre 2026 la percentuale scende al 60%.
Il caso più evidente è Milano: soltanto il 38% compra nel capoluogo, mentre il 62% si orienta verso altri Comuni. Nel 2019 gli acquisti fuori città erano il 35%. Tra le altre realtà dove il fenomeno è più significativo figurano Napoli, con il 53%, Bologna e Roma, con il 49%, e Torino, con il 48%.
La tendenza è invece molto più contenuta nei mercati con prezzi inferiori: a Genova interessa il 17% degli acquirenti, mentre a Palermo e Bari si ferma all'11%.
L’analisi delle locazioni
Sul fronte degli affitti, il 70% delle locazioni in Italia nasce da esigenze abitative, il 24% da motivi di lavoro e il 6% dallo studio. Milano presenta una composizione differente, con il 38% delle locazioni riconducibile a lavoratori trasfertisti e il 13% a studenti. Una presenza significativa di studenti si registra anche a Torino e Firenze.
A livello nazionale il canone libero rimane la formula più utilizzata, con il 41% dei contratti, seguito dal canone concordato al 31% e dal transitorio al 28%.
A Milano, invece, il quadro è cambiato sensibilmente: il canone concordato passa dal 10% del 2025 al 31% del primo semestre 2026, mentre il transitorio scende al 36% e il canone libero al 33%. L'incremento del concordato è legato al nuovo Accordo Territoriale del 2023, che ha aggiornato i massimali dei canoni. Questo tipo di contratto è particolarmente diffuso anche a Genova, Napoli, Palermo, Roma e Verona.