La locazione è una forma di investimento che garantisce ai proprietari di un patrimonio immobiliare una rendita costante e certa, anche se spesso questa forma di investimento presenta dei rischi connessi al mancato pagamento del canone di locazione da parte del locatario. La morosità dell'inquilino è una situazione che può trasformare un'opportunità di guadagno in una fonte di perdite economiche significative creando delle situazioni di stress. Essere informati su come agire tempestivamente e conoscere gli strumenti a propria disposizione è fondamentale per tutelarsi e vivere l'esperienza dell'affitto con serenità e sicurezza. Il ritardo nel pagamento del canone, è un'inadempienza che, se non gestita correttamente, può sfociare in un lungo e costoso procedimento legale di sfratto per morosità. Vediamo quali sono le procedure che tutelano il proprietario in caso di morosità da parte dell’inquilino e le modalità esecutive delle stesse.
Come affrontare il problema della morosità step by step
Se l’inquilino è inadempiente nel pagamento del canone di locazione, ciò determina per il proprietario una situazione di incertezza dal punto di vista economico e una perdita cospicua in termini di denaro. Oltre alla perdita economica legata direttamente al mancato pagamento del canone si aggiungono dei costi che aggravano ulteriormente la situazione. Il locatore deve continuare ad affrontare le spese fisse legate all'immobile, come le rate di un eventuale mutuo in essere, le imposte relative all’immobile, ad esempio l’IMU, le spese condominiali qualora non siano pagate dall’inquilino oltre alle le imposte sui redditi da locazione; queste ultime, infatti, sono a carico del proprietario fino alla risoluzione del contratto, nonostante l’inadempimento contrattuale da parte del locatario. Inoltre, il protrarsi della morosità spesso richiede l'avvio di un'azione legale per il recupero del credito, con ulteriori costi da sostenere.
Avviso bonario e sollecito di pagamento
Di fronte ai primi segnali di ritardo, il primo passo consigliato è quello di contattare l'inquilino per comprendere le ragioni del mancato pagamento. A volte la situazione si può risolvere, concedendo una breve dilazione del pagamento del canone dovuto o concordando un piano di rientro dei canoni insoluti.
Tuttavia, se tali tentativi non risolvono il problema e la morosità persiste, è necessario agire per via legale. Il primo passo, prima dell’avvio delle procedure legali consiste nell'invio di una lettera di sollecito di pagamento, preferibilmente tramite raccomandata con avviso di ricevimento, o tramite PEC. Questo documento intima all'inquilino di saldare il debito entro un determinato termine, avvertendolo che, in caso contrario, si procederà legalmente. Questo è il primo atto formale di messa in mora equalora anche questo passo non produca alcun effetto risolutivo, l'unica strada percorribile per riottenere la disponibilità dell'immobile e recuperare le somme dovute è quella giudiziaria, attraverso l'avvio della procedura di sfratto per morosità.
La procedura di sfratto: esecuzione, tempi e costi
La procedura di sfratto per morosità è un percorso legale che porta alla risoluzione del contratto di locazione e al rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino insolvente. La prima fase di questa procedura è rappresentata dalla notifica all'inquilino di un atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione in giudizio per la convalida. Questa fase deve essere gestita da un avvocato, che si occupa della redazione dell'atto e del deposito presso il Tribunale di zona. Successivamente il giudice fissa un’udienza, nella quale possono verificarsi tre scenari diversi:
- l'inquilino si presenta e salda l'intero debito, comprensivo di interessi e spese legali e in tal caso la procedura si estingue;
- l’inquilino chiede al giudice la concessione del cosiddetto "termine di grazia", un periodo di tempo, generalmente di 90 giorni, per sanare la morosità;
- l'inquilino non si presenta all'udienza o non si oppone, in tal caso il giudice convalida lo sfratto, emettendo un'ordinanza esecutiva che impone il rilascio dell'immobile entro una determinata data.
L’esecuzione dello sfratto
La procedura di sfratto è lineare nella sua fase iniziale, ma le tempistiche possono allungarsi notevolmente nella fase esecutiva.
Se l'inquilino non rilascia spontaneamente l'immobile entro il termine stabilito dal giudice, è necessario procedere con l'esecuzione forzata richiedendo l'intervento dell'ufficiale giudiziario. Questo processo può richiedere diversi accessi all'immobile, talvolta con l'ausilio della forza pubblica. In tal caso le tempistiche potrebbero essere abbastanza lunghe, in base al carico di lavoro degli uffici giudiziari, o nel caso in cui l’inquilino presenti eventuali situazioni di particolare disagio sociale, come la presenza di minori o anziani che vivono nell’immobile.
Durante tutto questo periodo, il proprietario non solo non percepisce alcun canone, ma continua a sostenere i costi legali e le spese legate alla proprietà, vedendo il proprio danno economico aumentare giorno dopo giorno. La complessità burocratica, i costi legali e l'incertezza dei tempi rappresentano le principali criticità che un proprietario si trova ad affrontare in questo difficile percorso.
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