Quando una locazione turistica smette di essere semplice gestione dell’immobile e si trasforma in attività d’impresa? Facciamo chiarezza.
La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con sentenza n. 148 del 02.03.2026, ha infatti riconosciuto la natura imprenditoriale di un’attività di locazione gestita tramite piattaforme online, respingendo il ricorso del contribuente.
Nel caso esaminato, l’Agenzia delle Entrate aveva contestato maggiori redditi d’impresa e un diverso volume d’affari IVA, sulla base di una verifica della Guardia di finanza su una struttura ricettiva attiva dal 2017 al 2023. Dall’analisi delle prenotazioni online e dei flussi economici era emerso un volume consistente di attività, pur in assenza di servizi ulteriori rispetto al pernottamento.
Secondo il contribuente, si trattava di “locazione breve ex articolo 4, Dl n. 50/2017” e quindi di reddito fondiario, oltre al fatto che le somme erano già state tassate tramite cedolare secca. Tesi non condivisa dai giudici.
Locazione turistica e attività d’impresa: il parere delle Corte
La Corte ha evidenziato come diversi elementi fossero incompatibili con un’attività occasionale: l’elevato numero di prenotazioni, la continuità pluriennale dell’attività, la presenza stabile sulle piattaforme digitali e l’entità dei ricavi, tali da rappresentare l’unica fonte di reddito.
Richiamando la nozione fiscale di impresa, i giudici ricordano che sono redditi d’impresa anche quelli derivanti da attività organizzate “dirette alla prestazione di servizi che non rientrano nell’art. 2195 c.c.” e che impresa commerciale è “l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell’art. 2195 c.c.”.
Determinante anche il concetto di abitualità, inteso come “attività stabile nel tempo, con riguardo al periodo temporale rilevante ai fini dell’imposizione sui redditi e, quindi, al periodo di imposta”.
Per la Corte, la gestione tramite portali, le attività di coordinamento (pulizie, check-in, ricambio ospiti) e la costanza dei flussi dimostrano una vera organizzazione d’impresa, anche senza struttura aziendale complessa.
Infondata anche la richiesta di scomputo della cedolare secca: si tratta infatti di regimi alternativi e non compensabili, oltre al fatto che la cedolare non si applica al reddito d’impresa.
In sintesi, la sentenza conferma un principio chiave: quando la locazione turistica assume caratteri di stabilità, organizzazione e redditività strutturale, si esce dall’ambito della semplice gestione immobiliare e si entra pienamente nel perimetro dell’attività imprenditoriale.