Completamente escluse dalla ``cedolare secca`` le locazioni di abitazioni effettuate da titolari di reddito d`impresa e da societa` di persone, ivi comprese le societa` semplici.
Questo uno dei chiarimenti contenuti nella Circolare n.26/E del 1° giugno 2011 (illustrata dall'Ance) con la quale l`Agenzia delle Entrate ha fornito le prime indicazioni sull`applicazione della ``cedolare secca`` sugli affitti di abitazioni, introdotta, dal 2011, dall`art.3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23, e divenuta pienamente operativa con l`emanazione del Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011.
Come noto, l`istituto consente di ``sottrarre`` il reddito da locazione dall`ordinario prelievo Irpef, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo ad un`imposta ``secca``, con aliquota del 21% per i contratti a canone libero e del 19% per quelli a canone concordato.
Tra le precisazioni fornite con la C.M. 26/E/2011, assume particolare rilevanza, per le imprese, l`interpretazione restrittiva resa dall`Agenzia delle Entrate in merito all`ambito soggettivo.
Al riguardo, infatti, nel ribadire che l`opzione per la ``cedolare secca`` puo` essere esercitata soltanto dal locatore, persona fisica, che possieda l`abitazione in qualita` di proprietario, o titolare di diritto reale di godimento, l`Amministrazione esclude perentoriamente tale possibilita` per le locazioni:
- effettuate da societa` di persone, ivi comprese quelle poste in essere dalle societa` semplici. Tale esclusione appare in realta` alquanto rigida, tenuto conto che la societa` semplice, pur non essendo una persona fisica, ne ha comunque le medesime caratteristiche (soggetto Irpef) ed il reddito percepito, non potendo mai assumere la qualifica di ``reddito d`impresa``, e` giuridicamente configurato come ``reddito da fabbricati``, imputato direttamente ai soci in base alle rispettive quote di partecipazione alla societa`;
- effettuate da imprenditori o lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione l`immobile abitativo ai propri dipendenti.
Con un orientamento altrettanto restrittivo, inoltre, l`Agenzia estende la medesima esclusione anche alle locazioni concluse con conduttori che agiscono nell`esercizio di attivita` di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal fatto che l`immobile sia in realta` da questi direttamente utilizzato per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori e dipendenti.
In tal modo, la prassi impone un vincolo ulteriore all`esercizio dell`opzione, dando rilevanza anche alla qualifica dell`affittuario, per il quale invece la norma non impone alcun requisito soggettivo. Anche alla luce di tali precisazioni, pertanto, opera un`assoluta esclusione dall`opzione per le locazioni di abitazioni possedute da soggetti Irpef nell`ambito dell`esercizio delle suddette attivita` (imprenditori individuali o societa` di persone). Allo stesso modo, sono escluse le locazioni effettuate da societa` di capitali e dagli altri soggetti IRES.
L`esclusione opera anche per le locazioni di abitazioni effettuate da imprese edili, o societa` immobiliari, sia per gli immobili patrimonializzati, che per gli immobili ``merce`` (abitazioni costruite per la vendita). In tali ipotesi, pertanto, il reddito viene tassato in base agli ordinari criteri stabiliti dagli artt. 85 e 90 del TUIR - D.P.R. 917/1986 (rispettivamente, a costi e ricavi per i fabbricati ``merce``, e, per i beni patrimonializzati, canone di locazione, ridotto di un importo massimo pari al 15% dello stesso, per le spese di manutenzione ordinaria documentate ed effettivamente rimaste a carico).
In ultimo, si ricorda che il D.P.C.M. 12 maggio 2011 ha, tra l`altro, posticipato al 6 luglio 2011 il termine (fissato ordinariamente al 16 giugno) per il versamento del primo acconto della ``cedolare secca``, da effettuarsi tramite modello F24, utilizzando l`apposito Codice Tributo ``1840 - Imposta sostitutiva dell`IRPEF e delle relative addizionali, nonche` delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all`abitazione - Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011-ACCONTO PRIMA RATA``, istituito con la Risoluzione 59/E del 25 maggio 2011.
