Per capire dove sta andando oggi il mercato immobiliare bisogna guardare indietro. Gli ultimi anni raccontano infatti una trasformazione profonda, fatta di crisi, ripartenze, cambiamenti nella domanda e soprattutto di un rapporto molto stretto con il credito. Un percorso tutt’altro che lineare, nel quale anche il costo dei mutui ha avuto un ruolo decisivo.
Come sottolinea Oscar Cosentini, Presidente Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa, “Il mercato creditizio conferma un profilo complessivamente solido e resiliente, sostenuto in particolare dalla dinamica positiva delle operazioni finalizzate all’acquisto di immobili”. Le operazioni legate all’acquisto di una casa sono cresciute del 6,6%, nonostante la maggiore attenzione all’evoluzione dei tassi. L’aumento del costo del denaro può infatti incidere sulla rata e sulla capacità di rimborso, spingendo in alcuni casi a ridurre l’importo richiesto o a rinunciare al finanziamento.
Dal punto minimo del mercato immobiliare alla ripartenza
Il 2013 rappresenta uno dei momenti più difficili: le transazioni scendono a 389.448, mentre i prezzi diminuiscono dell’8,7%. I tempi di vendita arrivano a 178 giorni. Verso la fine dell’anno, tuttavia, iniziano a emergere i primi segnali di maggiore fiducia delle famiglie.
Nel 2014 la situazione cambia gradualmente. Riparte la domanda di mutui, sostenuta anche dal Quantitative Easing della Bce, mentre le compravendite aumentano. I prezzi restano però in territorio negativo (-7,2%).
Nel 2015 la domanda continua a rafforzarsi e i tempi di vendita iniziano a ridursi. I prezzi calano ancora, ma solo del 4,2%. Tassi ai minimi e valori immobiliari più accessibili creano le condizioni per una nuova fase di crescita.
Il cambio di passo diventa evidente nel 2016, quando le compravendite aumentano del 18,6% e le erogazioni dei mutui del 20,6%. I prezzi si avvicinano alla stabilità, con una flessione limitata all’1,6%.
Tra il 2017 e il 2019 il recupero prosegue: le transazioni passano da 543.188 a 604.168 e nel 2018 i prezzi tornano a crescere (+1,6%), seguiti dal +2,2% del 2019.
La pandemia e il nuovo ciclo del mercato immobiliare
Il 2020 interrompe bruscamente il percorso. Dopo il lockdown, però, la domanda riparte e cambia anche il modo di cercare casa, con una maggiore attenzione agli spazi esterni e alle abitazioni più ampie. Le compravendite si fermano a 558.722, mentre i mutui erogati raggiungono comunque 50,5 miliardi di euro.
Nel 2021 arriva il rimbalzo: le transazioni salgono a 749.377 e i prezzi del 2,6%. I mutui erogati raggiungono 61,6 miliardi, con una crescita del 22% sull’anno precedente.
Il 2022 porta il mercato a un nuovo record, con 785.382 compravendite e prezzi in aumento del 3,6%. L’inflazione e l’aumento dei tassi frenano però il credito, che scende a 55,3 miliardi.
Il ritorno del credito
Nel 2023 i tassi elevati e una maggiore prudenza delle banche riducono la platea degli acquirenti. Le compravendite scendono a 709.591, mentre i prezzi crescono comunque dello 0,7%.
La situazione migliora nel 2024: le transazioni salgono a 720.518 (+1,4%) e i prezzi aumentano del 3,3%. Il calo dei tassi sostiene anche i mutui, che raggiungono 44,5 miliardi di euro, con una forte crescita delle surroghe.
Nel 2025 il mercato residenziale consolida la ripresa: le compravendite arrivano a 766.756 (+6,4%), mentre i prezzi crescono del 4,8%. Aumentano anche i canoni di locazione, di poco oltre il 5%, e sale al 14% la quota di acquirenti stranieri. Sul fronte del credito, le erogazioni raggiungono 55,6 miliardi di euro, il 24,9% in più rispetto al 2024. Un risultato che conferma il rafforzamento del comparto, mentre il prossimo capitolo dipenderà anche dall’evoluzione delle decisioni della Banca centrale europea sui tassi.