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Mercato immobiliare: facciamo il punto della situazione

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Mercato immobiliare: facciamo il punto della situazione
Qual è l’andamento dei prezzi? Quali sono i tempi medi per la vendita? Sono due dei fattori presi in considerazione da questa analisi del mercato immobiliare

Come sta andando il mercato immobiliare? Oggi vi proponiamo uno studio che fa il punto della situazione in modo piuttosto approfondito, prendendo in esame tanti fattori e avanzando anche delle previsioni per l’anno in corso.

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Tecnocasa - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - il mercato immobiliare nel secondo semestre del 2023 è contrassegnato da stabilità, maggiore riflessione e prudenza rispetto all’acquisto, ma anche aspettative ottimistiche per l’atteso ribasso dei tassi di interesse

Gli investitori continuano a indirizzarsi sul mattone e le percentuali sono in crescita: i dati relativi alle compravendite gestite dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenziano, infatti, un aumento della percentuale di chi acquista per investimento: passa dal 18,2% del secondo semestre del 2022 al 19,5% dello stesso periodo del 2023. Riscontriamo, in alcune realtà e sebbene ancora marginalmente, una maggiore prudenza da parte degli investitori che desiderano praticare affitti brevi.

Volumi di compravendita

I dati diramati dall’Agenzia delle Entrate, relativi alle compravendite immobiliari del 2023, registrano 709.591 transazioni con una decrescita del 9,7% rispetto all’anno precedente.

Dopo il risultato brillante del 2022, si confermano dunque le aspettative di ridimensionamento dei volumi di compravendita, che restano su numeri interessanti e ci restituiscono un mercato comunque dinamico.

Prezzi

I prezzi delle case sono stabili nella seconda parte del 2023, in particolare nelle grandi città, che registrano un +0,1%, con alcune realtà in controtendenza: Bari (-2,0%), Genova (-0,6%) e Palermo (-0,4%), Bologna (-0,1%). Milano mette a segno un +0,1%, Roma registra valori stabili.

Anche nell’hinterland delle metropoli si segnala una crescita dello 0,1% con quello di Milano che mette a segno l’aumento più significativo (+2,2%), seguito da quello di Verona (+0,9%).

+0,1% l’aumento dei prezzi nei capoluoghi di provincia, con dinamiche diverse tra Nord, Centro e Sud Italia: nella prima realtà si segnala un incremento dei valori dello 0,8%, mentre in Centro e Sud Italia i valori sono in ribasso rispettivamente dello 0,4% e dello 0,6%.

I prezzi delle nuove costruzioni crescono con lo stesso ritmo del semestre precedente: (+0,6%), nell’hinterland delle grandi città l’aumento è dell’1,2%, nei capoluoghi di provincia dello 0,7%. Solo il 6,6% delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa ha interessato immobili di classe A e B.

Tempi di vendita

I tempi di vendita, a gennaio 2024, si attestano intorno a 108 giorni nelle grandi città, contro i 104 giorni di un anno fa. La città con tempi più brevi è Bologna (68 giorni), seguita da Milano (72 giorni), ma in entrambe si segnala un peggioramento rispetto a un anno fa. Tempi in leggera diminuzione a Torino, Napoli e Palermo. Quest’ultima si conferma come la città che ha i tempi di vendita più lunghi (132 giorni).

Sostanzialmente invariati i tempi di vendita nell’hinterland delle grandi città, 137 giorni, contro i 138 giorni di un anno fa.  Analoga situazione nei capoluoghi di provincia, dove i tempi di vendita sono di 131 giorni rispetto ai 130 giorni di un anno fa.

Sconto medio

Lo sconto medio praticato nel secondo semestre del 2023 è stato dell’8,3%, in aumento rispetto al secondo semestre dell’anno scorso, che lo dava a -7,9%.

Domanda, disponibilità di spesa e offerta

L’analisi della domanda evidenzia, ancora una volta, una maggiore concentrazione di richieste sui trilocali (40%), seguiti dai bilocali (25,3%). Questi ultimi mettono a segno un lieve incremento della percentuale (+0,2%), trend compatibile con l’aumento della percentuale degli investitori.

La disponibilità di spesa prevale nella fascia di spesa fino a 250 mila €. La domanda si orienta sempre più verso tipologie in buono stato, che non necessitano di una ristrutturazione importante; resta, infatti, il timore di lavori costosi e di tempi lunghi di realizzazione.

Nella seconda parte del 2023 la rete evidenzia ancora una carenza di offerta abitativa, anche se, in alcune città, sembrano esserci i primi cambiamenti, con una maggiore propensione dei venditori a cedere l’immobile. Il trilocale è la tipologia più presente sul mercato, rappresentando il 35,3% dell’offerta.

Mercato delle locazioni

Il mercato delle locazioni continua la sua corsa: i canoni crescono anche in questa seconda parte del 2023 a causa della forte domanda di locazione e di una bassa offerta: +4,2% per i monolocali, +3,6% per i bilocali e +3,4% per i trilocali. Firenze è la città che ha messo a segno il rialzo dei canoni più significativo (+7,3%, +6,6%, +7,3%), seguita da Roma (5,4%, 4,3%, 5,3%).

Milano si conferma la città con i canoni di locazione mensili più elevati: 800€ per un monolocale, 1100€ per un bilocale e 1480€ per un trilocale. I tempi di locazione si sono portati a 35 giorni.

Analisi sociodemografica

L’analisi sociodemografica evidenzia che il 73,5% delle compravendite ha interessato l’abitazione principale e il 19,5% l’investimento. Quest’ultima percentuale è in aumento rispetto a un anno fa, quando era pari al 18,2%. Cresce chi acquista nella fascia di età superiore a 45 anni. La tipologia più scambiata è il trilocale (33,4%).

In aumento la percentuale di chi va in affitto per motivi di studio, passata da 11,2% a 12,8%, e i contratti a canone transitorio, che registrano un balzo da 28,6% a 32,7%. Questi ultimi sono sempre più praticati dai proprietari, che li preferiscono ai contratti di lunga durata.

Previsioni

Le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione dei volumi, che potranno scendere a 680 mila e prezzi che oscilleranno tra 0% e + 2%. Prevarrà un atteggiamento prudenziale e attento delle famiglie, nonostante il miglioramento previsto per il mercato creditizio e un costante interesse da parte degli investitori.