Comprare una “prima casa” quando si possiede già un immobile è possibile? Cosa succede se quell’abitazione è affittata e, di fatto, non disponibile? La risposta arriva dalla giurisprudenza e cambia la prospettiva: non sempre l’indisponibilità giustifica un nuovo accesso ai benefici fiscali. Vediamo perché.
Con l’ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026, la Corte di cassazione ha chiarito che un immobile già posseduto, ma dato in locazione, non può essere considerato “oggettivamente inidoneo” ai fini delle agevolazioni prima casa. In altre parole, il fatto che l’abitazione sia occupata da uninquilino non consente di ottenere lo stesso beneficio su un nuovo acquisto.
Prima casa e abitazione affittata: il caso in esame
Il caso nasce da un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva revocato le agevolazioni applicate a un acquisto immobiliare, chiedendo imposte maggiori. Alla base della contestazione, la proprietà di un altro immobile nello stesso Comune, anche se locato e ritenuto non adeguato alle esigenze familiari. Dopo i rigetti nei primi due gradi di giudizio, la questione è arrivata in Cassazione.
I giudici hanno ribadito un principio già consolidato: non rientra nell’“inidoneità oggettiva” l’indisponibilità temporanea derivante da una scelta del proprietario, come la locazione a terzi. Una posizione coerente con precedenti orientamenti, secondo cui non può beneficiare nuovamente dell’agevolazione chi possiede un immobile utilizzato, ad esempio, come studio professionale.
Diverso è il caso in cui l’inidoneità dipenda da fattori oggettivi e non controllabili, come l’inagibilità dell’immobile. In queste situazioni (già riconosciute dalla giurisprudenza) il contribuentepuò accedere nuovamente ai benefici, perché viene meno la reale possibilità di utilizzo abitativo.
La decisione rafforza quindi una linea interpretativa chiara: la scelta di affittare un immobile non può trasformarsi in un presupposto per ottenere nuove agevolazioni. Solo impedimenti concreti, oggettivi e indipendenti dalla volontà del proprietario possono giustificare un’eccezione.