Comprare la Prima casa conviene, ma attenzione: non sempre è possibile ottenere il beneficio fiscale. Una recente decisione della Cassazione rimette al centro una regola poco nota. Un punto cruciale per chi sta pianificando un nuovo acquisto e vuole evitare brutte sorprese.
Con la sentenza n. 2482 del 5 febbraio 2026, la Suprema Corte ha stabilito che il bonus ‘Prima casa’ non può essere richiesto una seconda volta, a prescindere dalla forma giuridica con cui è avvenuto il primo acquisto. In linea con la posizione dell’Amministrazione finanziaria, i giudici hanno ribadito che la normativa fiscale vieta espressamente la duplicazione del beneficio.
Il principio chiave è chiaro: non conta come è stato acquisito l’immobile, ma se l’agevolazione è già stata utilizzata. Anche nel caso di una donazione indiretta, se in quell’occasione è stata applicata l’imposta di registro agevolata per la ‘prima casa’, il contribuente ha già beneficiato del regime di favore e non può ottenerlo di nuovo.
Prima casa: il caso in esame
La vicenda nasce da un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate, con cui venivano richieste maggiori imposte e sanzioni su un acquisto immobiliare effettuato con le agevolazioni. In primo grado il contribuente aveva ottenuto l’annullamento dell’atto, ma la decisione è stata ribaltata in appello, dando ragione al Fisco. Da qui il ricorso in Cassazione.
Le regole sull’agevolazione ‘Prima casa’ prevedono, tra i requisiti principali, che l’acquirente non sia già proprietario, su tutto il territorio nazionale, di un immobile acquistato con lo stesso beneficio. In alternativa, è possibile mantenere l’agevolazione solo se l’immobile precedentemente acquistato viene venduto entro due anni dal nuovo acquisto (termine esteso dalla legge di Bilancio 2025).
Nel caso esaminato, il contribuente sosteneva che il primo immobile, acquistato nel 1993 quando era minorenne, derivasse da una donazione indiretta e non dovesse quindi essere considerato. La Cassazione ha però respinto questa tesi: quell’atto era stato comunque tassato con l’aliquota agevolata al 2%, tipica degli acquisti ‘prima casa’.
Di conseguenza, al momento del secondo acquisto, avvenuto nel 2013, il beneficio risultava già utilizzato. Per i giudici, è irrilevante che il trasferimento di proprietà derivi da una donazione: ciò che conta è l’effetto finale, ossia l’acquisizione dell’immobile con le agevolazioni fiscali.
La conclusione è netta: chi ha già usufruito del bonus ‘Prima casa’ non può ottenerlo una seconda volta, indipendentemente dalla natura dell’atto originario. Una pronuncia che chiude definitivamente la questione e che impone maggiore attenzione nella pianificazione degli acquisti immobiliari.