Vendere la Prima Casa prima dei cinque anni dall’acquisto può riservare sorprese fiscali importanti. La legge prevede infatti che per non perdere le agevolazioni è necessario acquistare un nuovo immobile entro dodici mesi dalla vendita. Ma attenzione: non basta firmare un contratto preliminare. Scopriamo insieme come muoversi per non trovarsi a dover pagare tasse extra e sanzioni.
Secondo la risposta n. 314 del 17 dicembre 2025 dell’Agenzia delle Entrate, la normativa che regola le agevolazioni fiscali sulla Prima Casa si basa sulla Nota II bis allegata al Tur (Dpr n. 131/1986). Grazie a questa disposizione, gli atti di acquisto di abitazioni non di lusso possono beneficiare di un’imposta di registro ridotta al 2%, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla legge.
Uno degli aspetti più delicati riguarda proprio la decadenza dall’agevolazione se la casa viene venduta prima dei cinque anni. In questo caso, il contribuente deve versare le imposte ordinarie, maggiorate di una sovrattassa del 30% e degli interessi di mora. Tuttavia, la norma offre una via di scampo: acquistare un nuovo immobile entro un anno dalla vendita, da destinare a abitazione principale, permette di conservare il beneficio fiscale.
Prima Casa: cosa fare per non perdere l’agevolazione
Spesso ci si chiede se possa bastare un contratto preliminare registrato. L’Agenzia chiarisce che il preliminare ha effetto solo obbligatorio e non traslativo: per rispettare il termine è necessario completare il rogito notarile entro dodici mesi. Se ciò non avviene, l’agevolazione decade, ma è possibile ricorrere al ravvedimento operoso, che consente di regolarizzare la situazione pagando la differenza d’imposta e gli interessi, senza incorrere in sanzioni.
Vale ricordare che la legge di Bilancio 2025 ha esteso da uno a due anni il termine per la rivendita di un immobile già agevolato, ma tale proroga riguarda solo il comma 4-bis della Nota II bis e non può essere applicata per analogia alla decadenza della Prima Casa prevista dal comma 4. La giurisprudenza della Corte di Cassazione conferma che le agevolazioni fiscali vanno interpretate in modo rigoroso, senza estensioni implicite.
In sintesi, chi vende la propria Prima Casa prima dei cinque anni deve completare l’acquisto di una nuova abitazione entro dodici mesi: il contratto preliminare non basta e, in caso di ritardo, l’unica soluzione per limitare le conseguenze è il ravvedimento operoso.