Chi pensa di acquistare una nuova abitazione prima di vendere quella già comprata con i benefici “Prima Casa” rischia di perdere le agevolazioni fiscali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente i limiti della normativa, offrendo un segnale importante a chi si prepara a unnuovo acquisto.
Con la pronuncia n. 24479 del 3 settembre 2025, la Suprema Corte ha stabilito che non basta acquistare un altro immobile adibito ad abitazione principale prima della vendita infra-quinquennale di quello agevolato per mantenere i vantaggi fiscali. La legge prevede, infatti, che il nuovo acquisto “Prima Casa” debba avvenire entro un anno dall’alienazione dell’immobile già beneficiato, non prima.
Prima Casa: il caso in esame
Il caso riguardava due coniugi che nel 2009 avevano comprato insieme un immobile con le agevolazioni “Prima Casa”. Nel 2012 la moglie aveva acquisito la quota del marito chiedendo di usufruire nuovamente del beneficio. Nel 2016 la contribuente aveva poi ceduto l’intero immobile, compresa la quota acquistata nel 2012, senza tuttavia acquistare entro un anno un’altra abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate aveva quindi revocato i benefici fiscali sulla quota ceduta prima del quinquennio.
In ricorso, la contribuente sosteneva che la decadenza fosse ingiusta perché aveva comprato un altro immobile destinato ad abitazione principale prima della vendita dell’immobile agevolato. La Cassazione, dopo aver ricostruito la disciplina, ha respinto la sua tesi.
Il comma 4 della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986, è chiaro: le agevolazioni decadono se l’immobile è ceduto entro cinque anni, salvo che il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquisti un’altra abitazione principale. Non è prevista alcuna eccezione per l’acquisto precedente alla vendita.
I giudici hanno ricordato che le norme agevolative, essendo eccezionali, non possono essere interpretate in modo estensivo o analogico (articolo 14 delle disposizioni preliminari al codice civile). Di conseguenza, anche per la “Prima Casa” vale il principio generale della stretta interpretazione delle esenzioni fiscali.
La sentenza ribadisce quindi un punto fermo: chi cede un immobile acquistato con i benefici “Prima Casa” prima dei cinque anni deve comprare entro un anno un’altra abitazione principale dopo la vendita, altrimenti decade dalle agevolazioni. Acquistare prima non evita la perdita dei vantaggi fiscali.