Quando si parla di Prima casa, ogni dettaglio normativo può cambiare le carte in tavola. E mentre molte famiglie si interrogano su tempi, agevolazioni e nuovi obblighi, una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate rimette ordine a un tema che negli ultimi mesi ha generato più di un dubbio. Una precisazione che potrebbe influenzare le scelte di chi sta pensando di vendere e ricomprare un’abitazione, ma che nasconde un punto fermo non così scontato. Ecco cosa emerge.
Con la risposta n. 297 del 26 novembre, l’Agenzia delle Entrate interviene nuovamente sul funzionamento delle agevolazioni Prima casa, alla luce delle novità introdotte dalla legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024). Il provvedimento ha infatti ampliato da uno a due anni il termine utile per vendere l’immobile già acquistato con i benefici, ai soli fini dell’imposta di registro.
Prima casa: il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate
Il caso esaminato riguarda un contribuente che aveva comprato un’abitazione nel 2014 usufruendo del regime agevolato e l’ha poi venduta nel novembre 2024. Avendo in programma un nuovo acquisto, ha chiesto se l’allungamento dei termini possa valere anche per il credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/1998.
La risposta dell’Agenzia è negativa: il prolungamento riguarda esclusivamente il beneficio Prima casa e non si estende al credito d’imposta legato al riacquisto.
Il documento ricostruisce l’intero sistema agevolativo. La Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa Parte I del Tur stabilisce l’applicazione dell’imposta di registro al 2% per le compravendite che rispettano i requisiti. Inoltre, il comma 4-bis (aggiornato dalla manovra 2025) permette l’acquisto di una nuova abitazione pur mantenendo la precedente, purché la cessione avvenga entro due anni. Un ampliamento pensato per agevolare i cambi casa e sostenere il mercato immobiliare.
Diverso è il meccanismo del credito d’imposta, che spetta solo se il nuovo acquisto avviene entro un anno dalla vendita della precedente abitazione agevolata. L’importo è pari all’imposta di registro o all’Iva pagata sul primo immobile, fino a coprire quella dovuta sul nuovo.
Secondo l’Agenzia, l’estensione dei termini introdotta dal Bilancio 2025 non modifica questa disciplina. Nella risposta n. 197/2025 era già stato chiarito che il maggior termine di due anni per la vendita della casa pre-posseduta non impedisce di ottenere il credito, purché la cessione avvenga entro due anni dal nuovo acquisto.
In sintesi, non è possibile applicare automaticamente l’allungamento del termine anche al credito d’imposta: le norme agevolative devono essere interpretate in modo rigoroso e non possono essere estese per analogia.