Quando si compra la prima casa in coppia e si vuole ottenere l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto dell’abitazione principale, bisogna fare molta attenzione. Non basta infatti intervenire nell’atto notarile: ottenere il bonus sull’intero immobile richiede che entrambi i coniugi rendano le dichiarazioni previste dalla normativa. Una precisazione confermata di recente dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2476 del 5 febbraio 2026, che chiarisce come la legge interpreti i diritti fiscali nei casi di acquisto in regime di comunione legale dei beni.
In pratica, le agevolazioni fiscali ‘prima casa’, che consentono di pagare l’imposta di registro ridotta al 2% invece del 9% (o l’IVA al 4% invece del 10% in caso di acquisto soggetto a IVA), spettano solo se l’acquirente soddisfa determinati requisiti: l’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza o trasferirvi la residenza entro 18 mesi; l’acquirente non deve possedere altri immobili nello stesso Comune o godere di agevolazioni ‘prima casa’ su altri immobili in Italia; se possiede già un’abitazione agevolata, deve impegnarsi a venderla entro due anni.
Prima casa acquistata dai coniugi: il caso esaminato
Nel caso esaminato, un coniuge ha acquistato da solo l’intero appartamento e richiesto l’agevolazione per tutto il bene. L’Ufficio territoriale ha però concesso il beneficio solo sulla metà spettante al coniuge intervenuto, negando la quota dell’altro. In primo grado, la Ctp di Siracusa ha confermato la decisione dell’Ufficio; in appello, la CTR Sicilia aveva invece accolto le richieste del contribuente, ritenendo che la dichiarazione potesse essere resa anche per conto del coniuge non intervenuto.
La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: per usufruire delle agevolazioni ‘prima casa’ sull’intero immobile, entrambi i coniugi devono rendere le dichiarazioni previste dall’articolo 1, nota II-bis del DPR n. 131/1986, anche se uno di loro non partecipa materialmente all’atto. Questo orientamento trova conferma in precedenti decisioni (n. 14326/2018 e n. 26703/2024) e nelle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate (circolare n. 38/2005).
In sostanza, ai fini civilistici la comproprietà si realizza automaticamente con l’acquisto da parte di un solo coniuge, ma ai fini fiscali l’agevolazione ‘prima casa’ sull’intero immobile richiede la partecipazione dichiarativa di entrambi. Se non vengono rispettate queste condizioni, l’agevolazione si applica solo alla quota dell’acquirente intervenuto, come confermato dalla Cassazione.