Superbonus e vendita di beni condominiali: quando scatta davvero la tassazione? È una domanda tutt’altro che teorica, soprattutto per quei condomìni che, dopo aver sfruttato gli incentivi, si trovano a valorizzare e cedere spazi comuni come l’ex alloggio del portiere. La risposta dell’Agenzia delle Entrate apre scenari da conoscere bene prima di procedere.
Con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026, l’Amministrazione finanziaria chiarisce come verificare l’eventuale presenza di una plusvalenza imponibile e quali criteri adottare per determinarla correttamente.
Il caso analizzato riguarda un condominio che ha realizzato interventi di manutenzione straordinaria ed efficientamento energetico, in parte agevolati con il Superbonus al 110% e in parte con la detrazione al 50%, utilizzando prevalentemente lo sconto in fattura. L’ex abitazione del portiere, nel frattempo riclassificata in categoria A/3 in vista della vendita, non è ancora stata ceduta. Da qui i dubbi dell’amministratore: come verificare l’eventuale tassazione per ciascun condomino e quale valore assumere come costo fiscale?
Superbonus e vendita di beni condominiali: la risposta del Fisco
L’Agenzia chiarisce che l’alloggio del portiere è una parte comune accessoria e, come tale, appartiene ai condomini in proporzione ai millesimi. Questo significa che il suo trattamento fiscale segue quello delle singole unità abitative cui è collegato. Di conseguenza, la verifica sull’eventuale imponibilità della plusvalenza va effettuata individualmente: ogni condomino deve essere valutato in base alla propria situazione.
Non si genera tassazione, ad esempio, per chi ha acquisito l’immobile per successione oppure lo ha adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso (o dei dieci anni precedenti la cessione). Diversamente, la plusvalenza diventa imponibile per i soggetti che non rispettano queste condizioni, a patto che la vendita avvenga entro dieci anni dalla fine degli interventi agevolati. In tal caso si applica l’articolo 67 del Tuir, con un reddito diverso attribuito pro quota.
Sul fronte del calcolo, la plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o costruzione, comprensivo degli oneri accessori. Tuttavia, per i beni condominiali manca spesso un valore storico autonomo: il loro costo è già inglobato in quello delle singole unità. In questi casi, è possibile fare riferimento a una perizia giurata redatta da un tecnico abilitato, assumendo il valore stimato come base. Se l’immobile è detenuto da oltre cinque anni, tale valore può essere aggiornato secondo gli indici Istat.
Infine, attenzione al trattamento delle spese legate al Superbonus: se la cessione avviene entro cinque anni e si è beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito, tali costi non rilevano nel calcolo. Oltre i cinque anni, invece, è possibile considerare il 50% delle spese sostenute sulle parti comuni.