Hai mai pensato di vendere l’usufrutto e la nuda proprietà di un immobile a due acquirenti diversi? Questa soluzione, sempre più comune per motivi patrimoniali e fiscali, può sembrare lineare, ma richiede attenzione: le implicazioni fiscali sono tutt’altro che banali. Se stai considerando questa strada, ti conviene leggere fino in fondo. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito cosa accade in questi casi e quali tasse bisogna pagare, con una risposta ufficiale (n. 133 del 14 maggio 2025), che fa luce su un tema finora poco esplorato.
Usufrutto e nuda proprietà: il caso e il chiarimento del Fisco
Nel caso analizzato, una coppia intende vendere contestualmente, ma separatamente, a due soggetti diversi l’usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento con cantina. L’Agenzia distingue nettamente i due diritti e il relativo trattamento fiscale: il ricavato dalla vendita dell’usufrutto viene inquadrato come “reddito diverso”, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del Tuir, mentre quello derivante dalla cessione della nuda proprietà è considerato una plusvalenza imponibile se l'immobile è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni, come previsto dagli articoli 67, comma 1, lettera b), e 68 del Tuir.
Il chiarimento arriva anche grazie alle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2024, che ha aggiornato il quadro normativo. La distinzione è importante anche ai fini delle imposte indirette: secondo la Cassazione (ordinanza n. 7154/2021), non esiste una connessione automatica tra la vendita dei due diritti; la loro unione in un unico atto dipende solo dalla volontà delle parti. Un’altra sentenza (n. 11922/2021) ribadisce che la tassazione deve essere autonoma per ciascun diritto, anche se trasferiti con un unico atto a soggetti diversi.
In sintesi, l’Agenzia conferma: la cessione dell’usufrutto e quella della nuda proprietà sono operazioni distinte, da trattare separatamente sia sotto il profilo civilistico che fiscale. Se stai pianificando una strategia simile, conoscere queste regole è fondamentale per evitare sorprese.