Ai sensi dell'articolo 6, comma 1-bis, lettera c) del d.lgs. n.192/2005, come successivamente modificato dal d.lgs. n.112 del 2008, dal 1° luglio, è divenuto obbligatorio per i venditori di immobili consegnare ai compratori l'attestato di certificazione energetica (ACE) dell'immobile compravenduto al momento del rogito - oppure successivamente previo accordo tra le parti - a pena di nullità del contratto di vendita.
Con l’introduzione di queste norme l’Attestato di Certificazione Energetica di fatto diventa parte integrante dell’insieme di documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta che, ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., il venditore deve consegnare al compratore.
Segue che la mancata consegna dell'ACE, pur non rendendo la vendita invalida, legittima l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477-1453-1455 codice civile.
Poiché è interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente anche in materia di efficienza energetica, per i rilevanti risvolti fiscali oltre che in materia di urbanistica/edilizia, la mancata consegna dell'ACE - pur non rendendo la vendita invalida - legittima l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477-1453-1455 codice civile.
Segue il diritto dell'acquirente alla restituzione del prezzo versato e al risarcimento dei danni subiti, sia patrimoniali che non patrimoniali eventualmente subiti.
I danni patrimoniali derivanti dall’inadempimento del venditore si possono suddividere in:
- interesse negativo, ovvero danno emergente (spese e perdite connesse strettamente con le trattative) e lucro cessante (vantaggio che l'acquirente avrebbe potuto procurarsi con altre contrattazioni);
- interesse positivo, ovvero i vantaggi che si sarebbero conseguiti e danni che si sarebbero evitati qualora non fosse stato posto in essere dalla controparte l'evento impeditivo del rapporto.
I danni non patrimoniali derivanti dall’inadempimento del venditore sono danni morali per la sofferenza contingente patita. La possibilità che tali voci di danno debbano essere risarcite dovrà essere necessariamente valutata con riferimento al singolo caso concreto.
Il venditore dovrà poi prestare particolare attenzione al fatto che nella prassi possa essere accolta un'interpretazione estensiva dell'art. 15, comma 7, del d.lgs. n. 192 del 2005: in questo caso oltre al costruttore dell'immobile verrebbe compreso anche il venditore tra i soggetti passivi della sanzione amministrativa pecuniaria - da 5.000 a 30.000 euro - derivante dalla mancata consegna al proprio avente causa - l’acquirente secondo l'interpretazione estensiva - dell'originale della certificazione energetica.
