Quando una cessione con Superbonus può avvenire senza far scattare la tassazione della plusvalenza? La risposta dipende da una serie di elementi che riguardano la storia dell'immobile e il suo utilizzo nel tempo. Su questo aspetto interviene l'Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 124/2026, chiarendo un caso che interessa molti proprietari alle prese con la vendita di immobili riqualificati.
Il quesito riguarda un'abitazione acquistata nel 2006 dalla contribuente, che nel 2012 aveva concesso ai genitori l'usufrutto vitalizio, mantenendo la nuda proprietà. Nel gennaio 2022, a seguito della rinuncia gratuita all'usufrutto, la piena proprietà si è nuovamente consolidata in capo alla proprietaria. I genitori hanno continuato a vivere nell'immobile fino al decesso del padre e al successivo trasferimento della madre, mentre in seguito l'abitazione è rimasta a disposizione della proprietaria o è stata locata.
L'istante ha chiesto quale fosse la data di acquisto da considerare ai fini dell'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir: quella del 2006 oppure quella del 2022, coincidente con il consolidamento della piena proprietà. Inoltre, ha domandato se l'immobile potesse essere considerato abitazione principale dei familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate sulla cessione con Superbonus
Nel proprio parere, l'Agenzia richiama i precedenti chiarimenti di prassi, ricordando che la semplice estinzione dell'usufrutto per rinuncia gratuita non comporta un nuovo acquisto dell'immobile. La consolidazione della proprietà rappresenta infatti la naturale riespansione di un diritto già presente nel patrimonio del nudo proprietario.
Per questo motivo, la data da prendere come riferimento resta quella del 9 maggio 2006, quando la contribuente aveva acquistato l'immobile. Diversa sarebbe stata l'ipotesi di un riacquisto oneroso dell'usufrutto, che avrebbe potuto assumere rilievo ai fini della tassazione della plusvalenza.
L'Agenzia conclude inoltre che, se i genitori hanno effettivamente abitato nell'immobile nei periodi indicati, il requisito dell'abitazione principale dei familiari risulta soddisfatto. Di conseguenza, se la vendita dell'immobile oggetto degli interventi agevolati con Superbonus avverrà entro il 27 aprile 2027, l'eventuale plusvalenza non sarà imponibile, in quanto ricorre l'esclusione prevista dall'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir.