Il mercato dei locali adibiti ad attività commerciali mostra segnali contrastanti. Se da un lato il comparto continua a rappresentare una quota rilevante delle locazioni non residenziali, dall’altro i dati più recenti evidenziano una lieve frenata nei volumi e differenze significative tra le diverse aree del Paese. A fotografare l’andamento del settore è il focus sui negozi contenuto nel Rapporto Immobiliare 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, dedicato ai locali commerciali censiti nella categoria catastale C/1.
L’analisi prende in esame i contratti di locazione registrati nel 2025, valutando numero di immobili affittati, superfici coinvolte, valore dei canoni e importi medi al metro quadrato. I dati derivano dall’incrocio tra le informazioni di registrazione dei contratti e quelle catastali, così da verificare l’effettiva destinazione commerciale degli immobili.
Nel 2025 i negozi hanno rappresentato circa il 35% di tutte le locazioni del comparto non residenziale, una quota stabile rispetto all’anno precedente, ma inferiore al 40% rilevato nel 2016. Le unità locate sono state quasi 112 mila, con una diminuzione del 2,6% rispetto al 2024. Il Sud concentra la fetta più ampia delle locazioni (29%), seguito dal Nord Ovest (23,3%) e dal Centro (22,6%). Nei soli capoluoghi, invece, è il Centro Italia a registrare il peso maggiore.
La riduzione dei contratti ha interessato tutte le macroaree del Paese, con la flessione più marcata nel Centro (-4%). Anche l’Indice di intensità del mercato delle locazioni (Iml), che misura il rapporto tra nuovi contratti e stock disponibile, evidenzia un leggero rallentamento: il valore nazionale si attesta al 5,9%, in calo di 0,13 punti percentuali. Nei capoluoghi l’indicatore sale al 6,9%, confermando una maggiore dinamicità del mercato urbano.
Sul fronte delle superfici, nel 2025 sono stati locati circa 10,6 milioni di metri quadrati, l’1,8% in meno rispetto all’anno precedente. La dimensione media degli immobili affittati scende a 94,9 metri quadrati. Il Nord Ovest registra il calo più consistente delle superfici locate, mentre il Nord Est è l’unica area in crescita.
I canoni complessivi raggiungono circa 1,3 miliardi di euro, dei quali oltre la metà riconducibile ai capoluoghi di provincia. Il canone medio annuo si attesta a 127 euro al metro quadrato, in aumento dell’1,4% rispetto al 2024. Nei capoluoghi il valore sale a 178 euro al metro quadrato e supera i 216 euro nel Nord Ovest. Fa eccezione il Nord Est, dove oltre alla diminuzione dei contratti si registra anche una lieve flessione dei canoni medi.
L’analisi storica mostra una crescita dei canoni quasi continua dal 2016, interrotta soltanto nel 2020 a causa della pandemia e ripresa dal 2022. Anche nel 2025 la tendenza rimane positiva nella maggior parte del Paese, con il Nord Ovest che continua a mantenere i livelli più elevati.
Le locazioni di negozi nelle grandi città italiane
Le otto principali città italiane concentrano circa il 19% del mercato nazionale delle locazioni commerciali. Tuttavia, il numero di negozi affittati è diminuito del 5,4% rispetto al 2024. Le contrazioni più significative si registrano a Genova, Roma e Torino. Nonostante ciò, l’intensità del mercato resta elevata, superando il 6% in tutte le grandi città e avvicinandosi all’8% a Milano e Palermo.
Nelle grandi aree urbane la superficie media dei negozi locati supera gli 86 metri quadrati, con valori vicini ai 100 metri quadrati a Roma e Milano. Napoli, invece, presenta le dimensioni medie più contenute.
I canoni complessivi delle otto metropoli raggiungono circa 390 milioni di euro, pari a quasi un terzo del totale nazionale. Il canone medio si colloca poco sotto i 230 euro al metro quadrato. Milano conferma i valori più elevati, con circa 350 euro al metro quadrato, mentre Palermo registra i livelli più bassi, intorno ai 139 euro.
Dall’analisi territoriale emerge infine un dato significativo: quasi il 30% dei Comuni italiani, poco meno di 2.170 amministrazioni, non ha registrato alcun nuovo contratto di locazione per negozi nel corso del 2025.