Il mercato immobiliare italiano chiude l’anno con numeri positivi e dinamiche che meritano di essere approfondite. Tra domanda vivace, offerta limitata e nuovi equilibri tra acquisto e affitto, il settore continua a evolversi. Cosa sta cambiando e quali scenari si aprono per i prossimi mesi?
“Il mercato immobiliare residenziale italiano - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - chiude il 2025 con un bilancio decisamente positivo: compravendite, prezzi e canoni di locazione sono in aumento”. A sostenere questa tendenza contribuiscono soprattutto la scarsità di immobili disponibili e una domanda ancora solida. Nella seconda metà dell’anno si registra però un lieve calo degli acquisti per investimento, mentre resta forte l’interesse degli acquirenti stranieri. Sul fronte affitti, cresce l’offerta grazie al ritorno sul mercato di immobili prima destinati agli affitti brevi.
Nel 2025 le compravendite residenziali raggiungono quota 766.756, segnando un +6,4% su base annua. A trainare sono i Comuni non capoluogo (+6,9%), seguiti dai capoluoghi (+5,4%). In calo le nuove costruzioni (-21%), mentre aumentano le transazioni di abitazioni usate (+9,1%).
Sul fronte prezzi, nella seconda metà del 2025 le grandi città registrano un incremento medio del 2,6%, il più alto dal periodo post-pandemia. Spicca Bari (+6,3%), mentre Milano e Roma si attestano entrambe a +2,2%. Nessuna grande città evidenzia ribassi. Crescono anche i capoluoghi di provincia (+1,7%) e le aree metropolitane (+2,2%), con Firenze, Bari e Bologna tra le più dinamiche.
I tempi di vendita restano stabili: a inizio 2026 servono in media 108 giorni nelle grandi città. Milano e Bologna restano le più rapide (88 e 91 giorni), mentre Genova e Bari risultano più lente. Nelle province si vendono immobili in circa 127 giorni, in miglioramento rispetto all’anno precedente.
Lo sconto medio si attesta al 7,7%, leggermente più alto nelle grandi città e per le abitazioni usate, spesso bisognose di ristrutturazione.
La domanda immobiliare e l’analisi sociodemografica
Dal punto di vista della domanda, il trilocale si conferma la tipologia più richiesta (41,2%), seguito da bilocali e quattro locali. Milano fa eccezione, con una forte preferenza per i bilocali. L’offerta resta limitata, soprattutto per immobili in buone condizioni, con il trilocale ancora dominante anche sul lato disponibilità.
A livello sociodemografico, il 75,2% degli acquisti riguarda la prima casa, mentre gli investimenti si attestano al 17,9%, in lieve flessione. Crescono gli acquirenti più giovani (18-34 anni) e quelli tra 55 e 64 anni. Aumenta anche la mobilità abitativa tra grandi città.
Nel comparto locazioni, la crescita dei canoni rallenta: nella seconda metà del 2025 gli aumenti si fermano poco sopra il 2% per le principali tipologie. La domanda resta elevata, ma l’offerta non è ancora sufficiente, nonostante segnali di miglioramento. Pesano ancora la cautela dei proprietari e il basso turnover degli immobili. I rendimenti da locazione si attestano al 5,7% annuo lordo per un bilocale.
“Gli indicatori di mercato del 2025 sono positivi e lo stesso sarà per il 2026 - conclude Fabiana Megliola - che potrebbe chiudere tra 780 e 790 mila compravendite e con prezzi in leggero aumento, compreso tra +1% e +3%”. Anche i canoni sono attesi in crescita, seppur con incognite legate al contesto geopolitico internazionale.