C’è una particolare formula di transazione immobiliare che si chiama vendita con riserva di proprietà. In cosa consiste? Vediamolo insieme, concentrandoci in particolare sulla disciplina fiscale.
La vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile, è una forma di compravendita caratterizzata da diverse particolarità. Innanzitutto, il pagamento del prezzo avviene a rate e non per intero all’atto di sottoscrizione del contratto. Inoltre, il compratore acquista la proprietà dell’immobile non al momento della sottoscrizione del contratto, ma soltanto contestualmente al versamento dell’ultima rata rispetto al quantum prestabilito. Uno studio del Consiglio nazionale del Notariato delinea un quadro completo in merito alla disciplina fiscale di tale istituto.
Riassumendo, sono due i profili distintivi di questo istituto: la finalizzazione dell’acquisto della proprietà a favore dell’acquirente avviene con il pagamento integrale del prezzo, quindi con l’esborso dell’ultima rata, tuttavia l’acquirente assume tutti i rischi correlati alla nuova proprietà sin dal momento della consegna, come recita il codice civile. Una tale flessuosità normativa, che costituisce il fulcro di questa fattispecie contrattuale, in realtà ha l’obiettivo di consentire, anche a chi non ha l’immediata disponibilità economica della somma necessaria a pagare l’intero prezzo al momento della conclusione del contratto, di ottenere comunque l’immediato godimento del bene.
Naturalmente, per fornire al venditore un'adeguata tutela, il legislatore ha disposto la conservazione del diritto di proprietà sul bene fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito da parte dell’acquirente.
Terminato questo breve excursus passiamo ai risvolti pratici e fiscali dell’istituto.
L’imposta di registro
Fin dall’inizio emerge la peculiarità del trattamento fiscale riservato a tale forma d’acquisto. Infatti, ai fini dell’imposta di registro il contratto di vendita con riserva di proprietà è tassato fin dall’origine con l’imposizione che sarebbe ordinariamente applicabile se il contratto non recasse la clausola di riserva. Conseguentemente il contratto in questione è registrato fin da subito con l’applicazione in misura fissa dell’imposta (di registro) proporzionale già al momento della stipula, escludendo eventuali sospensive o il pagamento rateizzato in parallelo al versamento delle imposte. In sostanza, l’acquirente versa per intero l’imposta di registro dovuta come nel caso d’un contratto ordinario.
Vendita con riserva della proprietà e agevolazione prima casa
Per applicare al contratto di vendita con riserva di proprietà l’agevolazione “prima casa”, e consentire all’acquirente di beneficiarne, proprio in considerazione dell’immediata tassazione ricevuta da tale contratto al momento della sua stipula, è necessario che sussistano in quel momento tutti i presupposti richiesti dalla legge ai fini dell’ottenimento del beneficio e che vengano rese le prescritte dichiarazioni. In particolare, tra le condizioni che hanno rilevanza, lo studio ricorda come l’agevolazione si applichi agli atti che riguardano il passaggio di proprietà delle abitazioni, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, o agli atti costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, uso o abitazione relativi alle stesse, a condizione però che gli immobili trasferiti siano ubicati nel Comune di residenza o di svolgimento dell’attività dell’acquirente. La norma dispone, inoltre, che l’acquirente, qualora non abbia ancora la residenza nel Comune dove è situato l’immobile, possa ivi stabilirla entro diciotto mesi dall’acquisto. In questo caso il soggetto beneficiario è tenuto, a pena di decadenza dal regime agevolativo, a dichiarare nell’atto la sua volontà di trasferire la residenza nel luogo di ubicazione dell’immobile acquistato. In particolare, grazie all’agevolazione prima casa, anche in caso di acquisto con riserva dell’abitazione, l’acquirente beneficerà della significativa riduzione dell’imposta di registro, la cui aliquota scende dal 9% al 2%.
Imposta sul valore aggiunto
Anche ai fini Iva la vendita con riserva di proprietà si considera effettuata al momento della stipula e non al momento del pagamento dell’ultima rata. E questo perché anche nel caso dell’Iva, alle vendite con riserva di proprietà e alle locazioni con clausola di trasferimento della proprietà si applica l’ordinaria regola secondo la quale il momento di effettuazione dell’operazione s’individua, per i beni immobili, alla conclusione del contratto.