Acquistare un rudere e ottenere comunque le agevolazioni “prima casa”? È possibile, ma a una condizione ben precisa. Con un nuovo chiarimento, l’Agenzia delle Entrate apre infatti anche agli immobili collabenti, quelli censiti in categoria catastale F/2 e spesso considerati non idonei all’uso abitativo. Una novità che potrebbe interessare chi punta a recuperare edifici da ristrutturare, ma che impone tempi e obblighi da rispettare con attenzione. Ecco quali sono i requisiti da rispettare per non perdere il beneficio fiscale.
Con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’agevolazione “prima casa” può essere applicata anche all’acquisto di immobili collabenti, purché questi vengano effettivamente trasformati in abitazioni entro tre anni dal rogito. Si tratta del periodo entro il quale l’Amministrazione finanziaria può effettuare controlli e verificare la corretta fruizione del beneficio.
Secondo quanto chiarito, il requisito decisivo non è l’immediata abitabilità dell’immobile, ma la sua destinazione futura ad abitazione principale. In presenza dei requisiti soggettivi e delle dichiarazioni richieste dalla normativa, quindi, anche un fabbricato degradato può accedere all’imposta agevolata.
L’orientamento recepisce quanto espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 3913/2025. La classificazione catastale F/2, infatti, non rappresenta più un ostacolo automatico: ciò che conta è che l’immobile possa essere recuperato attraverso interventi edilizi e destinato a uso abitativo.
Resta però un vincolo preciso. Se entro tre anni l’immobile non viene ristrutturato e accatastato come abitazione, il contribuente decade dall’agevolazione “prima casa”.
Il chiarimento supera anche quanto sostenuto in passato dall’Agenzia con la risposta n. 357/2019, che escludeva invece gli immobili collabenti dal perimetro del beneficio fiscale.
Prima casa: il caso analizzato
Il caso analizzato riguarda un contribuente intenzionato ad acquistare un fondo rustico con annessi trulli censiti in categoria F/2. L’acquirente ha dichiarato di possedere tutti i requisiti previsti dalla nota II-bis del Tur e di voler completare la ristrutturazione entro tre anni, trasferendo poi la residenza nell’immobile.
La normativa prevede che l’agevolazione si applichi agli atti di acquisto di “case di abitazione non di lusso”, con imposta di registro ridotta al 2%, a condizione che non si possiedano altri immobili abitativi nello stesso Comune e che non si sia già usufruito del beneficio, salvo specifiche eccezioni.
Negli anni, però, giurisprudenza e prassi hanno progressivamente ampliato il concetto di abitazione agevolabile. Già in passato era stata riconosciuta l’agevolazione agli immobili in corso di costruzione, purché destinati a diventare abitazioni. Ora lo stesso principio viene esteso anche ai fabbricati collabenti.
La risposta n. 108/2026 conferma quindi che anche un immobile in forte stato di degrado può rientrare nel bonus “prima casa”, ma solo se il progetto di recupero si concretizza realmente entro i termini previsti dalla legge.