Vendere casa insieme alle sue pertinenze non significa necessariamente applicare lo stesso trattamento fiscale a tutto l’immobile. Quando abitazione e pertinenze sono state acquistate in date differenti, infatti, il momento dell’acquisto può diventare determinante per capire se dalla vendita emerge una plusvalenza tassabile.
A fare chiarezza è l’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 157 del 2026, relativa a un’abitazione con due pertinenze acquistate in momenti diversi. Nel caso analizzato, la casa e una pertinenza erano state comprate nel 2021, mentre la seconda pertinenza era stata acquistata nel 2025. La vendita dell’intero compendio è prevista nel 2026, dopo un preliminare sottoscritto nel 2025.
Cinque anni, il calcolo è separato
Il punto centrale del chiarimento riguarda il periodo di cinque anni previsto per la tassazione delle plusvalenze immobiliari. Secondo l’Agenzia, il termine deve essere verificato per ogni singola unità che compone il complesso immobiliare, anche quando abitazione e pertinenze vengono trasferite attraverso un unico atto.
La regola trova fondamento nell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, che prevede in via generale l’imponibilità delle plusvalenze ottenute dalla cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, fatte salve le esclusioni previste dalla normativa.
Il fatto che una pertinenza sia legata all’abitazione dal punto di vista funzionale non modifica quindi la sua specifica data di acquisto. Nel caso esaminato, la pertinenza comprata nel 2021 non genera una plusvalenza imponibile, mentre quella acquistata nel 2025 e venduta nel 2026 rientra nel periodo rilevante ai fini fiscali.
La ristrutturazione non fa ripartire il conteggio
Gli interventi eseguiti sull’immobile non cambiano la decorrenza del quinquennio. Anche una ristrutturazione completa, compresi lavori particolarmente incisivi come la demolizione parziale di elementi strutturali, non determina l’inizio di un nuovo periodo.
Per stabilire se sono trascorsi cinque anni, resta quindi determinante la data d'acquisto di ciascuna unità immobiliare.
Preliminare e acconto: cosa cambia
L’Agenzia distingue inoltre tra la firma del preliminare e il successivo rogito. Il contratto preliminare, infatti, non trasferisce la proprietà dell’immobile e, pertanto, la sua sottoscrizione entro i cinque anni dall’acquisto non determina autonomamente una plusvalenza tassabile.
Diverso è il caso dell’acconto versato dal futuro acquirente. Una volta perfezionata la vendita, l’importo ricevuto in precedenza deve essere considerato nel calcolo della plusvalenza e concorre alla quota di corrispettivo attribuibile alla pertinenza acquistata da meno di cinque anni.
La tassazione, dunque, deve tenere conto anche delle somme già incassate in fase di preliminare, rapportandole alla parte di prezzo riferita alla singola pertinenza interessata.