Quanto è cambiato il valore delle abitazioni in Italia? Guardando agli ultimi vent’anni emerge un quadro tutt’altro che uniforme: il mercato immobiliare ha attraversato crisi, ripartenze e profonde trasformazioni, con differenze marcate tra le principali città. E c’è un capoluogo che, più degli altri, ha seguito una traiettoria diversa.
Secondo l’analisi di lungo periodo del Gruppo Tecnocasa, dal confronto ventennale emerge una diminuzione del 24,1% dei prezzi delle abitazioni a livello nazionale. Una contrazione che si riflette anche nelle grandi città considerate, con Napoli, Roma e Torino che registrano perdite superiori alla media italiana.
La flessione più significativa si osserva a Napoli, dove i valori degli immobili sono scesi del 32,4% rispetto a vent’anni fa. Seguono Roma, con -29,8%, e Torino, che registra una diminuzione del 26,9%.
Fa eccezione Milano, unica tra le realtà analizzate ad aver aumentato i propri valori nel periodo considerato. Nel capoluogo lombardo i prezzi sono infatti cresciuti del 25,1%, confermando una particolare capacità di attrarre domanda e investimenti e di beneficiare delle trasformazioni urbane.
Il confronto a dieci e cinque anni
Riducendo il periodo di osservazione a dieci anni, la situazione appare decisamente più positiva. In Italia i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 16,7%. Milano si distingue ancora una volta, con una rivalutazione del 59,2%. Seguono Napoli (+17,1%) e Torino (+8,7%), mentre Roma rappresenta l’unica città ancora in territorio negativo, con una flessione dell’1,2%.
Il trend positivo diventa ancora più evidente nel confronto degli ultimi cinque anni. I valori nazionali sono cresciuti del 16% e tutte le città esaminate hanno registrato incrementi. Milano guida la classifica con +22,3%, seguita da Torino (+17,4%), Napoli (+15,9%) e Roma (+9,7%).
“L’analisi su diversi archi temporali - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - evidenzia come il mercato immobiliare residenziale italiano abbia attraversato fasi molto diverse. Se il confronto a vent’anni mostra una contrazione dei valori generalizzata, incorporando la crisi iniziata nel 2007, gli ultimi dieci e cinque anni rivelano una ripresa più marcata, soprattutto in alcune grandi città”.
Milano e la capacità di anticipare la ripresa
Il capoluogo lombardo presenta inoltre due caratteristiche distintive. Dopo il calo dei prezzi iniziato nel secondo semestre del 2007, Milano è stata la prima delle quattro città a invertire la rotta, raggiungendo una fase di stabilità già nel secondo semestre del 2016.
Un’ulteriore conferma è arrivata nel 2020: nonostante lo shock provocato dalla pandemia, Milano è stata l’unica tra le quattro città analizzate a registrare ancora una crescita dei prezzi.