I mutui ipotecari continuano a rappresentare un indicatore chiave per comprendere l'evoluzione del mercato immobiliare e del credito. L'ultima fotografia delle principali città italiane mette in luce dinamiche molto diverse tra i grandi centri urbani, con alcuni mercati in forte espansione e altri che registrano un deciso cambio di passo. Un quadro che offre indicazioni interessanti sull'andamento dei finanziamenti e sulle strategie di investimento.
Nel 2025 le otto città italiane più popolose hanno concentrato oltre 25 miliardi di euro di capitale finanziato tramite ipoteca, pari al 18,3% del totale nazionale. Rispetto all'anno precedente è aumentato del 14,3% il numero degli immobili ipotecati, mentre i capitali erogati sono diminuiti del 26,2%, una flessione influenzata soprattutto dall'andamento registrato a Milano.
I dati emergono dal Rapporto 2026 dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, pubblicato quest'anno già nel mese di luglio.
Il mercato dei mutui ipotecari città per città
Milano si conferma il principale polo finanziario italiano con 10,5 miliardi di euro di capitale finanziato e quasi 30 mila immobili ipotecati, pari al 7,6% del totale nazionale e a oltre il 40% del capitale movimentato nelle grandi città. Nonostante questo primato, il valore dei finanziamenti cala del 55,8% rispetto al 2024, soprattutto per effetto della riduzione delle operazioni legate agli immobili non residenziali, che rappresentano circa il 65% del capitale finanziato.
Roma occupa il secondo posto, con oltre 42 mila immobili ipotecati, il 37% del totale delle grandi città, e registra una crescita di oltre il 48% dei capitali erogati, arrivati a 9,1 miliardi di euro, confermando una fase favorevole del mercato del credito.
Anche le altre città mostrano segnali positivi. Torino rafforza la propria crescita, con un aumento del 22,7% degli immobili ipotecati e del 20,9% dei capitali. Napoli e Firenze evidenziano gli incrementi più consistenti dei finanziamenti, rispettivamente del 32,4% e del 68,5%, mentre Palermo registra una crescita più marcata del numero di immobili ipotecati (+20,2%) rispetto ai capitali (+9,3%). Genova e Bologna presentano invece un'evoluzione equilibrata su entrambi gli indicatori.
Nel complesso, le grandi città concentrano poco più del 13% degli immobili ipotecati a livello nazionale, ma assorbono oltre il 18% dei capitali finanziati, confermando il valore medio più elevato delle operazioni.
L'analisi evidenzia inoltre differenze significative nella composizione dei finanziamenti. A Milano il comparto residenziale pesa soltanto per il 35% del capitale, contro una media superiore al 65% nelle altre grandi città. Palermo raggiunge l'82,4%, mentre Firenze si ferma al 41,4%, a testimonianza di un diverso equilibrio tra credito destinato alle abitazioni e finanziamenti rivolti ad attività economiche e immobili non residenziali.
Per quanto riguarda la destinazione delle risorse, nel 2025 il 45,5% dei capitali garantiti da ipoteca nelle grandi città è stato impiegato per l'acquisto diretto di immobili, una quota superiore alla media nazionale del 33,2%. Circa il 44% è stato invece destinato a investimenti, sviluppo e rifinanziamento di attività economiche. Milano e Firenze si distinguono per una quota inferiore al 38% destinata agli acquisti immobiliari, mentre nelle altre città, fatta eccezione per Roma, oltre il 60% dei capitali finanzia operazioni di compravendita.