L’ANCE – Associazione Nazionale Costruttori Edili – ha riportato i chiarimenti recentemente forniti dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 231/E del 6 giugno 2008 sul tema della corretta tassazione, ai fini Irpef, delle plusvalenze (intese come differenza positiva fra il corrispettivo di vendita e quello di acquisto dell’immobile) derivanti da cessioni di immobili entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione degli stessi, partendo dall’art. 67, comma 1, lett. b, del D.P.R. 917/1986.
Tale articolo, infatti, inserisce, tra i redditi diversi imponibili ai fini Irpef, le plusvalenze derivanti, dalla cessione, a titolo oneroso, di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con la sola eccezione della vendita di unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto, o la costruzione, e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente, o dei suoi familiari.
L’intervento dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito, invece, il regime fiscale applicabile alla vendita entro i cinque anni di un alloggio, utilizzato come abitazione principale da un familiare del cedente che, nel caso concreto, la possedeva come usufruttuario, pur avendo mantenuto la residenza anagrafica in un altro luogo.
Innanzi tutto bisogna ricordare che per “abitazione principale” si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, abitazione che deve coincidere con la residenza anagrafica.
Diversamente, il contribuente, per ottenere l’esclusione dalla tassazione, come plusvalenza, della cessione in esame, deve provare il fatto di risiedere in un luogo diverso da quello risultante all’anagrafe attraverso fatti oggettivi, come l’intestazione delle utenze domestiche, l’indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria.
Nel caso in cui non sia possibile provare l’uso dell’abitazione come abitazione principale da parte dell’usufruttuario, la cessione dell’unità abitativa genera una plusvalenza imponibile come reddito diverso, con applicazione dell’aliquota marginale del cedente.
L’Agenzia delle Entrate, inoltre, ha chiarito che la vendita di unità immobiliari risultanti dal frazionamento di un appartamento acquistato da meno di cinque anni, non determina una plusvalenza tassabile, a condizione che l’immobile, successivamente diviso, sia stato destinato ad abitazione principale dal contribuente, o dai suoi familiari, per la maggior parte del tempo trascorso tra la data d’acquisto e la data di vendita degli appartamenti risultanti dal frazionamento.
Inoltre, sempre dai chiarimenti dell’Agenzia, emerge che la cessione infraquinquennale di appartamenti e di una mansarda, costruiti con un precedente permesso di sopraelevazione su un immobile esistente (non utilizzati come abitazione principale del cedente o dei familiari), produce una plusvalenza che concorre alla formazione della base imponibile Irpef.
In questa eventualità, comunque, il venditore potrebbe scegliere la tassazione agevolata prevista dall’art. 1, comma 496, della legge 266/2005, in base alla quale, su richiesta resa al notaio al momento del rogito, sulla plusvalenza realizzata si applica un’imposta sostitutiva dell’Irpef, pari al 20%.
Tale soluzione, però, può essere scelta solo nel caso in cui l’attività di compravendita immobiliare effettuata dal contribuente non assuma i caratteri di sistematicità e ripetitività tipici dell’esercizio di un’attività di impresa.
Infine, l’Agenzia delle Entrate è tornata sul concetto di ultimazione di un fabbricato, ribadendo, in particolare, che nell’ipotesi di cessione di un fabbricato concesso in locazione al termine dei lavori di costruzione, il limite quinquennale, ai fini dell’eventuale rilevanza dell’operazione come plusvalenza, decorre dalla stipula del contratto di locazione, relativo all’utilizzo del bene, pur in assenza di una formale attestazione di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico competente.
