Guida Terreno edificabile

Come calcolare il valore di un terreno edificabile

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Come effettuare un calcolo preciso

Per stimare il valore reale di un terreno edificabile dobbiamo parlare di fattori estrinsechi ed intrinsechi come la posizione del terreno e la sua estensione, il suo essere o meno vincolato da norme paesaggistiche o magari archeologiche o essere ubicato in una zona di prestigio. Il più importante dei fattori estrinsechi da considerare e valutare per primo, è senz'altro il cosiddetto Indice di Fabbricabilità, o Indice Fondiario che vuol dire sapere con certezza quanto è possibile costruire su quel determinato lotto di terreno: viene indicato con la sigla Lf ed è espresso in m3/m2, rappresenta il rapporto tra la cubatura edificabile di un terreno e la sua superficie totale.

Per conoscere questo dato è necessario fare riferimento al Piano Regolatore Generale del Comune in cui è ubicato il terreno che si desidera acquistare, rivolgendosi al suo ufficio tecnico-urbanistico. Ottenuto il dato che ti serve, il valore del terreno edificabile si può valutare generalmente secondo due metodi: il metodo diretto o sintetico che risulta più semplice, usato dai professionisti, e quello analitico o indiretto, meno usato perchè poco pratico ed immediato.

Esso si realizza dalla combinazione di diversi dati:

VL, che sarebbe il prezzo del lotto a mq e può essere chiesto anche nelle agenzie immobiliari della zona per avere un dato oggettivo.
SL, che naturalmente è la superficie del nostro terreno.
LF, come indice fondiario di cui abbiamo detto prima.
VEmq, come valore di mercato a mq del fabbricato da realizzare.
VEtot, come valore totale del fabbricato da realizzare; questo dato si ottiene moltiplicando IFxSLxVEmq.

In breve, il valore del terreno edificabile può essere definito come una percentuale, di solito dal 10 al 30% del VEtot, a seconda delle caratteristiche più o meno apprezzabili del terreno stesso.
Bisogna anche considerare per una stima del valore del terreno edificabile il metodo della comparazione, che procede analogamente con la determinazione del costo a mq: esso consiste nel confrontare la nostra area con altre simili, poste in zone limitrofe, e fare riferimento all'andamento del mercato nella zona di interesse, poichè certe zone sono già di norma più appetibili di altre e solo per questo avere stime più alte.

Un altro fattore che incide sulla valutazione del valore del terreno in vendita è senza dubbio il periodo storico in cui viviamo e la crisi economica che ha pesantemente influito sui prezzi sia degli immobili che dei terreni da vendere, facendo calare drasticamente la richiesta. Naturalmente per procedere all' acquisto di un terreno edificabile, vale sempre la norma di affidarsi ad esperti del settore, persone come geometri ed ingegneri di completa fiducia che possono guidarti nella scelta e nelle procedure che si devono affrontare durante questo percorso.

Una differenza fondamentale

Per cominciare è giusto ricordare una cosa che potrebbe apparire ovvia:i terreni edificabili hanno un valore maggiore rispetto ai terreni agricoli; tanto è vero che, in passato, il cambio di classificazione di alcuni terreni ha fatto spesso la differenza, dando origine anche a dubbi, polemiche e contenziosi con gli organi competenti.

Il Comune può decidere di cambiare la classe di un terreno da agricolo ad edificabile, anche su eventuale richiesta del proprietario, ma non è assolutamente certo che la cosa possa andare a buon fine. Inoltre, queste procedure richiedono molto tempo. Il valore di unterreno edificabile ha incidenza non solo al momento dell'acquisto ma andrà ad influire parecchio in futuro, quando dovremo pagare le tasse relative alla sua proprietà.